Ilmunud 5.01.2023 Äripaev.ee
Julia Linde, Restate kinnisvaraanalüütik
Praegu on endiselt hea aeg kinnisvara müümiseks, kuna hind on oma ajaloolise tipu juures. Soodsat olukorda kasutavad ka välismaa residentsusega kinnisvaraomanikud, kes on viimase kahe aasta jooksul kinnisvara rohkem müünud kui ostnud ehk on sisuliselt Eesti turult väljumas, viies aga ka kasumi Eestist välja.
Ainuüksi 2022. aastal on välisresidentide tehtud kinnisvara ostu-müügi tehingute vahe Eestis 44 miljonit eurot ehk müüdud on poole võrra rohkem kui ostetud. Kuigi välisresidentide tehtavate tehingute väärtus on ainult 2-3% koguväärtusest, näitab selline võõrandamiste suurenemine Eesti turu konkurentsivõime langust. Viimaste aastate hinnaralli ja geopoliitilised muutused on teinud Eesti kinnisvara välismaalaste jaoks vähem atraktiivseks. Lähiajal see trend tõenäoliselt jätkub.
Detsembri anomaalia on eksitav
Detsembris Tallinna korterite keskmine hind kasvas esialgsete andmete kohaselt tervelt 9% ja ületas esmakordselt maagilist 3000 eur/m2 piiri, jõudes 3162 eur/m2. Ka Tallinna korterite müügitehingute mediaanhind kasvas novembriga võrreldes üle 12 %, moodustades 3134 eur/m2. Ja seda üldise majanduslanguse ja konjunktuuri jahenemise tingimustes. Tallinna müügitehingute aktiivsus oli detsembris kuni viiendiku võrra suurem kui sügiskuudel.
Selline jõulukuu tulemus on omaette anomaalia, mis tuleneb detsembris hinnastatistikasse jõudnud uusarenduste asjaõiguslepingute suurest osakaalust tehingute üldkoguses. Tavaliselt sõlmitakse müügi eellepingud veel ehitamise etapis ja asjaõiguslepingud siis, kui korterid on valmis üleandmiseks. Sedasi jõudsid detsembri statistikasse Kalamaja asumi 95 uut korterit keskmise ruutmeetri hinnaga 4 492 ja Paevälja asumi 74 uut korterit keskmise ruutmeetri hinnaga 3 632. Need kahe asumi keskmisest oluliselt kõrgema ruutmeetrihinnaga korterite tehingud, mis moodustasid kokku viiendikku Tallinna detsembri korterite tehingutest, mõjutasid keskmist hinda nii palju, et näeme tugevat hinnakasvu keset üldist kinnisvaraturu ja majanduse jahenemist.
Tallinna korterite müügitehingute keskmine hind on nagu kaleidoskoop, mis koosneb väga erinevatest osadest ning teatud perioodil ühe või teise värvi kildude esiletõus mõjutab üldpilti. Vanemate paneelelamutega asumite korterite juba tuntava hinnalanguse ja tehingute suhtelise vähesuse taustal võivad ka edaspidi teatud viiteajaga turule jõudvad uusarendused või kallimad uueväärsed korterid avaldada tugevat mõju üksikute turusegmentide hinnastatistikale ning näidata kinnisvaraturu seisu tegelikust mõnevõrra paremana.
Torm tulekul
Viimase pooleteise aasta jooksul on kinnisvara ost pakkunud mehhanismi kaitsmaks ennast üha kiireneva inflatsiooni eest, mis on sügisel asendunud ooteperioodiga. Panga abil soetatud kinnisvara on kiiresti kasvavate intressimäärade valguses muutumas vähem atraktiivsemaks ja ostjate võimalused tagasihoidlikumaks. Juba üle 2,7% tõusnud kuue kuu euribor ja 3,5% prognoos järgmise aasta keskpaigaks koos tarbijate ajalooliselt pessimistliku kindlustundega on kukutanud sügiskuudel korterite tehinguid suvega võrreldes viiendiku võrra – kui tavaliselt on just sügiskuudel aasta parimad näitajad.
Korterite tehingute hinnad on juunist alates püsinud sisuliselt samal tasemel, kuid muret teeb pakkumiste arvu kiire suurenemine – Tallinna ja Harjumaa korterite müügikuulutuste arv on aastataguse ajaga võrreldes peaaegu kahekordistunud. Ostjate aktiivsus on majanduskonjunktuuri pessimistlike väljavaadete tõttu oluliselt langenud ning pakkumiste hinnakasv alates augustikuu tipust ka peatunud. Osas turusegmentidest on hinnalangus tuntav ja turg soosib ostjaid. Korterite müümiseks kulub rohkem aega ja tehingusse minek sõltub üha enam paindlikkusest hinnaläbirääkimistel, mis ei toeta 2022. aasta esimeses pooles nähtud hinnakasvu jätkamist.
Hinnalangust veavad pigem järelturu korterid. Müügikuulutuste monitoorimisel on näha, et Tallinna magalarajoonide vanemad korterid on suvega võrreldes vahel isegi 10 000 – 20 000 euro võrra odavamaks läinud. Korterite müügiperiood venib aina pikemaks. Uusarenduste hinnataset hoiavad veel viimase aasta 20% kõrgemad ehitushinnad ja kallinevad laenud, kuid ka siin võib oodata jätkuva nõudluse vähenemise korral mõningast hinnakorrektuuri, seda esmalt vähematraktiivse hinna ja kvaliteedi suhtega projektide puhul. On näha, et ostjate meelitamiseks hakatakse taas pakkuma tasuta parkimiskohta, panipaika, köögimööblit või aastaks kommunaalkuludest vabastamist. Erinevad kinnisvara valdkonna asjatundjad pakuvad korteritele 10-20% hinnalangust, mis veel jätkuva inflatsiooni valguses tähendab märksa suuremat reaalset hinnakorrektuuri (2022. aasta keskmine THI oli 19,4%, käesolevaks aastaks prognoosib Eesti Pank 9,3%).
Analoogselt detsembri hinnakasvu anomaaliaga võib mõnel järgneval kuul tabada vastupidine järsk hinnalangus, mil tehingutesse jõuab korraga väiksemas mahus kallimaid uusarendusi. Üldiselt määratleb hinnalanguse ulatust kinnisvaraturul üldine majanduse jahenemise faasi pikkus ja ulatus ning turuosaliste väljavaadete optimism, mis hetkel on oma ajaloolise miinimumi juures.
Turuosaliste ootused langetavad kinnisvaraturgu
Võtmeküsimuseks on see, kuidas iga eraldiseisev majandussubjekt – riik, ettevõte või pere – suudab operatiivselt kohanduda pidevalt muutuvate tingimustega. Tarbijate ja ettevõtjate ootused ning väljavaated majanduse suhtes kujundavad tugevalt kinnisvaraturul toimuvat. Kui enamik turuosalisi ootab kinnisvaraturu langust ja lükkab seetõttu ostuotsust edasi või vastupidi, paneb vara müüki lootuses, et täna on hind kõrgem kui homme, siis selliseks kujuneb ka lähitulevik – pakkumine kasvab, nõudlus kuivab kokku, hinnad on surve all.
Eestis avaldavad kinnisvaraturule hetkel tugevamat mõju kallinevad laenud, seda suureneva euribori, elanike ostujõu ja tarbimise langus inflatsiooni tõttu. Aastaga on tarbijahinnad kasvanud 21%, seejuures on suurimateks hooandjateks toit, mis kallines 28%, ja eluasemekulud 46% kasvuga. Kui eelneva seitsme aasta jooksul oli elanike eluaseme ostujõud stabiilne ja näiteks 2021. aasta lõpus sai Tallinna elanik keskmise palga eest veel korterist 0,74 m2 osta, siis 2022. aasta lõpus juba ainult 0,64 m2 ehk aastaga on toimunud 13% kinnisvaraalase ostujõu langus.
Ameerika mäed korterite üüriturul
Korterite üüriturg on viimased kolm aastat olnud nagu ameerika mäed – 2020. aasta pandeemia šokist ja turismi hääbumisest kannatada saanud turg taastus nii hinnatasemelt kui ka pakkumiste arvult alles 2021. aasta neljandaks kvartaliks. Seejärel muutus turg Ukraina põgenike ja Venemaalt lahkunud inimeste toel väga aktiivseks, mis põhjustas ülisuure nõudluse ja kevad-suvisel perioodil 25% üürihindade kasvu Tallinna korteritele.
Sügiseks üürikorterite pakkumine kahekordistus, millega peatus ka üürihindade kasv ja toimus mõningane hinnakorrektuur. Tallinna üürikorterite keskmine pakkumishind oli detsembris ainult 5% sõjaeelsest veebruarikuu üürihinnast kõrgem. Sel aastal soetatud korterite üüritootlus on ajalooliselt madal. Korterite üürihindade kasvu peatumise ja kasvavate intressimäärade tõttu on investeerimiskorterite ost muutunud praeguste müügihindade korral vähem atraktiivseks, mis ka vähendab ostu-müügi tehingute arvu. Osa viimasel ajal ostetud üürikorterite omanikest maksab pangalaenu rohkem kui on sellest saadav üüritulu.
Tarbija on saavutanud oma aeglasemas tempos kasvavate sissetulekute tõttu taluvuspiiri ja ei ole võimeline suurenevate kõrvalkulude ja muude vältimatute kulude hinnakasvu tõttu rohkem maksma. Üürihindade piiravaks faktoriks on ka kõrge suhtelise vaesuse määr Eestis ja kasvav töötus lähiaastatel.
