Allan Kool: ärikinnisvara hinnatõus tuleb järsk, 20–30 protsenti

Ärikinnisvara hinnatõus võtab elupindadele järele, seda nii uusarenduste kui üürihindade puhul, kirjutab Restate’i nõukogu liige Allan Kool.

Varem või hiljem pidi saabuma hetk, mil peame ühiskonnana tasuma koroonaviiruse maksu, seda nii viiruse otseste kulude kui ka ettevõtete kahjude tähenduses. Tootmisprotsesside ja tarneahelate seiskumisest või muutmisest tekkinud lisakulud, mis on tinginud lühikese ajaga olulise hindade kasvu erinevates sektorites, lähevad paratamatult lõpuks lõpptarbija tasku kallale.

Nii ei ole ka ärikinnisvara arenduste puhul enam võimalik toota uusi kinnisvaraobjekte endiste üüri- ja müügihinnatasemete juures, sest ehitushinnad kallinesid lühikese ajaga järsult ning tõus ei ole veel seiskunud. Statistikaameti andmetel kasvasid aastaga tootja-, ekspordi- ja impordihinnad üle 15%. Ehitushinnaindeks näitas käesoleva aasta juuni seisuga 8,8% kasvu, tarbijahinnaindeks moodustas augusti seisuga 5,1%.

Keskmine brutokuupalk on aastaga kasvanud 6,7% (juuni 2021) ja surve palgatõusuks jätkub, sest ühtaegu kasvab ka tööjõupuudus. Elektri hind lööb rekordeid. Näiteid on palju.

Ahelreaktsioon

Nii äri- kui ka elukondliku kinnisvara turul toimuvad väga sarnased muutused, aga äripindade turu suurema jäikuse ja stabiilsuse tõttu muutub ärikinnisvara sektor aeglasemalt. Oleme praegu olukorras, mil arendajal ja ehitajal ei ole enam üksinda võimalik kanda ehitus- ja arendustegevuse hinna kallinemist. See omakorda toob ehitushangete tühistamise, sest hankija ei ole arvestanud oluliselt kõrgemate pakkumushindadega.

Ärikinnisvara arendajana näeme peo peal, kuidas lühikese ajaga on ehitustööde hinnapakkumised kasvanud üle 20%. Konkurents arendajate vahel kinnisvara ehitamiseks sobivate kinnistute pärast on Tallinnas ja naabervaldades tugev, mis tingib ka jätkuva surve kinnistute hindade kasvuks.

Kinnisvaraturgu mõjutab negatiivselt ka see, et lisanduvate fondide raha pressib ennast Eesti ärikinnisvaraturule. See tekitab meile positiivses suunas tootluste ootuse alanemise, millega liigume lähemale Lääne-Euroopa ja Skandinaavia tootlustele.

Teisalt on juurde tulev raha pannud projektide aluse ehk arendatava maa hinna kiiresti tõusma ja sektor on selle tõttu kuumenenud ning kuumeneb edasi. See toob kaasa jätkuva arendusmarginaalide alanemise kuni selleni, et arendused jäävad sahtlitesse ootama aegu, kus äripindade defitsiit kasvama hakkab, mis üürihindasid edasi ülespoole kergitab.
Juba täna on paljud arendused turbulentsete aegade tõttu ootele pandud. On ka juba arendusprojekte, mis on projekti sisendhindade tõusu tõttu miinusesse vajunud, kuna üürilepingud on enne hindade tõusu algust lukku löödud ning mis pole nimetatud põhjusel ka avalikkuse ette toodud.

Võimalik, et olukord laheneb läbirääkimiste käigus üürnikuga ja üürihinnad suudetakse ülespoole kaubelda, aga võimalik, et mitte, ja siis saaksime juba näha märke võimalikest pisikestest kriisikolletest. Siin tulevad mängu arendajate erinevused kogemuste ja kapitaliseerituse vaates.

Eesti sõuab kalleimate riikide sekka

Kõik need faktorid loovad olukorra, mil väljakujunenud üürihinna tasemete juures ei ole võimalik turule tuua uut kvaliteetset ärikinnisvara.

Oma osa mängivad ka klientide esitatavad kõrgemad nõuded äripindadele, mis tõstab ehitusmaksumust veelgi. Eelistatakse kvaliteetsemat, mugavamat, läbimõeldud, hea sisekliimaga pinda. Ka keskkonnaküsimused ja energiatõhusamad lahendused muutuvad üüriklientide jaoks üha tähtsamaks. Näiteks üksnes BREEAM- ja LED-sertifikaadid lisavad hoonete ehituse hindadele ligikaudu 15%. Lõhe üürihinna tasemetes uusarenduste ning vanemate ja madalama klassi pindade vahel hakkab ajaga veelgi suurenema.

Ärikinnisvara üürilepingute puhul on levinud üürihinna iga-aastane indekseerimine tarbijahinnaindeksi võrra ehk reeglina kuni 4,5%. Seega erinevalt elukondlikust turust kasvavad üürihinnad ärikinnisvara turul veidi aeglasemas tempos. Tänavu juuli- ja augustikuus 5% võrra tõusnud tarbijahinnaindeks võimaldab osa üürihindu tõsta üle pika aja tervelt 5% võrra, aga sellist võimalust ei kasuta kõik üüriandjad. Seega kujuneb keskmine hinnatõus olemasolevatel üürilepingutel märksa väiksemaks.

Ühe osa ehitushindade kasvust kompenseerivad ka langevad tootlused. Kuid ikkagi jääb praeguse üürihinna taseme ja uue hinnareaalsuse vahele tervelt 20% lõhe. Et mitte jääda uue ärikinnisvara osas defitsiiti, näeme peagi uusarenduste üürihindade tõusu hinnanguliselt 20–30%.

Enne ehitushindade tõusu sõlmitud ehituslepingute alusel ehitatud äripindade laovaru hakkab otsa saama, mistõttu asume teatud murdepunktis, mil endine pikka aega kestnud üürihindade tase liigub juba jõudsalt uute kõrguste poole.

Liiatigi, kuna üürihind on vaid üks väike komponent kuludest ja näiteks uute stock-office-pindade efektiivsus võimaldab sama töö teha kiiremini ja säästlikumalt ära väiksema meeskonnaga, mõjutab palkade ja muude kulude kasv ettevõtte käekäiku tugevamini kui üürihinna tõus. Kõrgemad üürihinnad tulevad kindlasti, et jääda, ja 30% hinnatõus on märkimist väärt üksnes seetõttu, et tõus toimub lühikese aja sees, tulles paljudele mõnevõrra ehmatusena.

Hinnad on pikas plaanis nii-öelda normaalselt toimival turul alati olnud kasvus ja on seda ka edaspidi.

Loe pikemalt Äripäeva veebist: https://www.aripaev.ee/arvamused/2021/10/15/allan-kool-arikinnisvara-hinnatous-tuleb-jarsk-2030-protsenti?fbclid=IwAR2heMGMm5D-C6vY20gVUOByO0gcBRKJf_3SJqiMKdcltOsNm91Iy9eKHYg