Julia Linde Eesti kinnisvaraturust: poolaasta on toonud kümnendi madalaimad tehingunumbrid

Ärikinnisvara on seni suutnud paari viimase aasta ahelkriisidele vastu pidada. Aasta esimene kvartal tõi aga kohati pessimistlikumaid noote, mille täpsem mõju võib turu segmentidele olla väga erinev, sõltuvalt turu objektide asukohast ja muust spetsiifikast – määramatus turul on suur. 

Eesti kinnisvaraturg on käesoleva aasta esimese poole aastaga kogenud olulist langust võrreldes eelneva aasta sama perioodiga. Ostu-müügi tehingute arv on vähenenud ligi veerandi võrra ning koguväärtuselt on langus ulatunud 21%. Tegemist on kinnisvaraturu kehvima tulemusega viimase kümnendi jooksul.

Isegi koroona esimese laine ajal, 2020. aasta esimese poolaasta jooksul tehti Eestis rohkem kinnisvara ostu-müügi tehinguid kui käesoleva aasta poolaastaga võrreldes.  Kinnisvaraturu langust on mõjutanud euribori kiire kasv, üldine majanduse jahtumine ning turuosaliste pessimism.

Eluaseme järelmüük on kättesaadavaim, uusarenduste hinnad tõusnud

Kuigi tugev tööjõuturg ja palgakasv on leevendanud kõrge inflatsiooni tõttu ostujõu langust, on tarbijate meeleolu negatiivne. Tarbijate madal meelestatus väljendub ka korteriostude olulises languses. Esimese poolaasta jooksul on Eestis müüdud 11,7 tuhat korterit, mis on 22% vähem kui eelneval aastal samal perioodil. Koguväärtuselt on langus olnud 10% võrreldes eelneva aasta sama perioodiga.

Tallinna korterite keskmine hind on viimase kahe kuu jooksul tõusnud 3200 eurole ruutmeetri kohta, mis on 7% kõrgem võrreldes eelneva aastaga. Esmamüügi keskmine ruutmeetri hind on juba ligi 4000 eurot, mida tähendab peaaegu 15% aastast kasvu. Tallinna järelmüügi korteri keskmine hind on jäänud eelmise aasta tasemele, ligikaudu 2800 eurot ruutmeetri kohta. Järelmüügi turul esineb siiski heterogeensust ning mõnes segmendis, näiteks vanemate paneelelamute korterite osas, on toimunud mõnel kuul ka hinnalangus.

Väljaspool Tallinna asuvate esmamüügis olevate korterite keskmine tehinguhind oli esimesel poolaastal kuni 3000 eurot ruutmeetri kohta, mida tähistab peaaegu 23% kasvu võrreldes aastataguse ajaga. Väljaspool Tallinna paiknevate järelmüügis olevate korterite keskmine tehinguhind oli ligikaudu 1200 eurot ruutmeetri kohta, kasvades aastaga 3% võrra.

Kuigi majanduslanguse tingimustes on korterite hinnad nominaalselt kasvanud, tuleb arvestada, et esimese poolaasta keskmine tarbijahinna muutus on aastases võrdluses olnud 14,2%. Seega on korterite reaalne hinnakasv selle võrra madalam. Tänu kodulaenuvõtjate ülimadalale tähtajaks tasumata laenude tasemele ei ole turule tekkinud üleliigset pakkumist, mis võinuks avaldada suuremat survet hindadele. Seetõttu toimuvad hetkel järelmüügi tehingud peamiselt eelmise aasta kevad-suvisel perioodil kujunenud hinnatasemetel.

Kinnisvaraportaali kv.ee andmetel on korterite müügipakkumiste arv tervikuna Eestis juuniks kasvanud ja moodustab 87% pikaajalisest keskmisest ning Tallinnas ja Harjumaal umbes 75% keskmisest. See näitab olulist paranemist võrreldes 2021.-2022. aasta buumiperioodiga ning annab ostjatele suurema valikuvõimaluse võrreldes viimase paari-kolme aastaga. Samas on majade müügipakkumised veelgi kiiremini kasvanud ja moodustavad juba 135% pikaajalisest keskmisest. Harjumaal moodustab see 102% ja Tartumaal 111% keskmisest, samas kui mujal hakkab majade pakkumine juba kuhjuma. Seetõttu on majade segmendis hinnasurve suurem ja seal võib leida häid ostuvõimalusi.

Elamispindade üüriturg püsib leigena

Korterite üüriturul on mitmed tegurid, mis vähendavad nõudlust ja ei võimalda üürihindadel inflatsiooniga samas tempos kasvada. Koroonaeelsele tasemele mittetaastunud turistide lühiajalise üüri nõudlus ja majanduse jahtumisest tingitud leige kohalik nõudlus avaldavad hetkel suurimat mõju üürikorterite nõudlusele. Kuigi üürikorterite pakkumine on talvekuudega võrreldes vähenenud, ületab see pikaajalist pakkumist kolmandiku võrra. Juunis oli keskmine korterite üür Tallinnas aastatagusega võrreldes langenud ligi 2%, Tartus seevastu jäi samale tasemele. Sellises olukorras on üürileandjate võimalused üürihindade tõusuks üsna piiratud, hoolimata sellest, et paljud üürilepingud lubavad iga-aastast indekseerimist vastavalt tarbijahinnaindeksile, mis oli 2022. aastal 19,4% ja tänavu juunis võrreldes aastataguse ajaga 9,2%.

Ärikinnisvara üürihind kasvab stabiilses tempos

Ärikinnisvaraturul on paljudes aspektides sarnased suundumused. Ärihoonete ostu-müügitehingute arv on Eestis esimese poolaasta jooksul langenud 23% ja koguväärtus 40%. Harjumaal on langus olnud suurem, kus mitteeluhoonete ostu-müügitehingute arv on aastaga langenud 38% ja koguväärtus 35%. 

Avalik äripindade müügipakkumine Eestis tervikuna on viimase kolme kuu jooksul oluliselt suurenenud, ületades talvekuudega võrreldes pikaajalist keskmist 27% võrra. Harjumaal on äripindade müügipakkumise suurenemine olnud tagasihoidlikum, moodustades juuni lõpuks ligi 80% pikaajalisest keskmisest. Samas tuleb arvestada, et Tallinnas ja Harjumaal tehakse suur osa äripindade pakkumisi mitteavalikult, mistõttu tegelik äripindade pakkumine on suurem.

Äripindade üüriturg on üldiselt stabiilsem kui korterite üüriturg ja seda tänu pikaajaliste üürilepingute suuremale osakaalule. Juuni seisuga oli keskmine aastane üürihinnatõus Harjumaal 4,1% ja Tallinnas 3,8%. Üüripakkumiste arv on jätkanud vähenemist, langedes Tallinnas ja Harjumaal aastaga ligi 4%. Ehkki Tallinnas ja Harjumaal moodustab üüripakkumine ligi 70% pikaajalisest keskmisest, on üürileandjatel majanduse jahenenud konjunktuuri tingimustes üsna piiratud võimalused üürihinnakasvuks lähiajal.

Hoonestamata maa segmendis toimus esimese poolaasta jooksul märkimisväärne langus

Eestis tervikuna langes hoonestamata maa tehingute arv 27% ja koguväärtus 33%. Harjumaal oli langus suurem, kus hoonestamata maa tehingute arv langes aastaga 21% ja koguväärtus 41% võrra. Näiteks Harjumaa elamumaa keskmine ruutmeetri hind on aastaga langenud 61 eur/m2  kuni 53 eur/m2. Samas maatulundusmaa keskmine ruutmeetri hind jätkab kasvamist, ulatudes 3,9 euroni ruutmeetri kohta võrreldes eelneva aasta 3 euroga.

Üldiselt on väljavaated teiseks poolaastaks tagasihoidlikud, eriti arvestades euribori jätkuvat kasvu. Kõrgete kodulaenuintresside mõjul säilib turul leige ostustatistika, kuigi sesoonsete mõjude tõttu võib tehingute koguarv ületada esimest poolaastat. Hinna osas järske muutusi ei ole oodata, pigem keskmine hind muutub sõltuvalt sellest, kui palju vastaval kuul teostatakse kõrgema hinnaga esmamüüke ja kasvab aeglases tempos. Kokkuvõttes peavad turuosalised kohanema uue reaalsusega ning otsima uusi tasakaalupunkte kinnisvaraturul.