Julia Linde: languse peatamiseks vajab ärikinnisvaraturg positiivseid signaale

Ärikinnisvara on seni suutnud paari viimase aasta ahelkriisidele vastu pidada. Aasta esimene kvartal tõi aga kohati pessimistlikumaid noote, mille täpsem mõju võib turu segmentidele olla väga erinev, sõltuvalt turu objektide asukohast ja muust spetsiifikast – määramatus turul on suur. 

Pessimistlikum meeleolu

Kui majandus jaheneb, väheneb ettevõtete kindlustunne ja investeeringute maht ning see toob kaasa nõudluse vähenemise ärikinnisvara järele. Võrreldes 2022. aasta lõpuga on majanduse usaldusindeks selle aasta esimeses kvartalis mõnevõrra paranenud, kuid jääb siiski sügava kriisi tasemele. 

Sünget meeleolu loob esimese kvartali tehingute statistika. Mitteeluhoonetega hoonestatud maa ostu-müügi tehingute koguväärtus on Eestis tervikuna ja Harjumaal aasta võrdluses lausa poole võrra väiksem ja mulluse viimase kvartaliga võrreldes kolmandiku võrra väiksem. Ärihoonete turusegment on suuresti mõjutatav üksikutest rahamahukatest tehingutest ja kvartaalsed erinevused võivad olla suured,  kuid juba kaks kvartalit järjest on mitteeluhoonetega teostatud ostu-müügi tehingute arv ja koguväärtus on suures languses. Aastases võrdluses on ligi 40% ulatuses vähenenud ka korteriomandina võõrandatud mitteeluruumide ostu-müügi tehingute arv ja koguväärtus. 

Hoonestamata maa ostu-müügi turg Harjumaal oli aga endiselt esimeses kvartalis aktiivne: tehingute statistika kohaselt on äri-, tootmis- ja segamaa ostu-müügi tehingute koguväärtus ületanud poole võrra 2022. aasta neljanda kvartali tulemust ja 6% võrra aasta võrdluses.

Üürihindade tõus leebe

Vaatamata kõrgele inflatsioonile, mis oli märtsis 15,6%, kujunes selle aasta esimese kvartali üürihinna kasvuks kv.ee statistika kohaselt Tallinnas ja Harjumaal vaid 5%. Suuremat tõusu ei luba üldine majanduslik olukord, kuigi osad lepingud võimaldaksid THI võrra hinna indekseerimisi. Sellisel juhul ületaks üüritase turu keskmisi hindu, kuid üürnike hoidmise tähenduses seda teha ei saa. Ka selle aasta 9%-ne inflatsiooni prognoos lubaks osadel laenulepingutel keskmisest palju kiiremat üürihindade indekseerimise võimalust, kuid selle täiemahuline realiseerimine on tänastes majandustingimustes vähetõenäoline.

Äripindade kõrvalkulude kasv avaldab tugevat survet lisaks ka üürileandjatele, kelle ülesandeks on hoida üüri koos kõrvalkuludega üürniku vaates konkurentsivõimelisena. Energiakriisist ja inflatsioonispiraalist vallandunud hinnamäng võib kujuneda väljakutseks madalama energiaefektiivsusega hoonetele, tuues üüriitulu languse või parendusinvesteeringute kasvava vajaduse, mis omakorda mõjutab kinnisvaraomanike ja -investorite tulusid ning objekti väärtust. 

Pakkumiste hulk piiratud

Ärikinnisvara vakantsete üüripindade pakkumiste arv on Harjumaal viimastel aastatel järjepidevalt vähenenud, mis hoiab ahelkriiside kiuste ära ennustatud vakantsi kasvu ja surve hindade vähenemisele. Esimeses kvartalis vähenes vabade pindade pakkumiste arv eelmise kvartaliga võrreldes Harjumaal 5%  ja Tallinnas 2%. Üürilevõtjatel on kohe saadaval olevate pindade valik kesine ja väga spetsiifiliste nõudmistega pindade puhul üsna kitsas. Äripindade avalikult kättesaadavaid müügipakkumisi on alates eelmise aasta keskpaigast järjest juurde tulnud, kuid pakkumine jääb keskmisele tasemele alla ning ülepakkumist veel ei esine. 

Uusi pindu lisandub turule stabiilses tempos, kui turg suudab neid neelata. 2022. aasta arendustegevuste maht oli keskmisel tasemel, mille kujundas enamasti Tallinna naabervaldade aktiivne arendustegevus. Kui Tallinnas jõudis eelmisel aastal uusehitisena kasutusse 73 000 m2 büroo-, lao- ja kaubanduspinda, mis on viimaste aastate keskmisest poole võrra kehvem tulemus, siis Harjumaal (v.a. Tallinn) on eelmisel aastal uusehitisena kasutusse jõudnud 160 000 m2, mis ületas viimaste aastate keskmist 44% võrra. 

Sel aastal on oodata väiksemas mahus arendusi, kuid hea asukoha ja läbimõeldud kontseptsiooniga arenduste vastu on turul endiselt huvi, millele tõestuseks on mitmed arendatavad äripargid Tallinna ringtee läheduses. Arendustegevuse takistavateks faktoriteks on üleüldine langev nõudlus, kallinenud finantseerimine, endiselt kõrge, kuid juba aeglustuv inflatsioon. 

Madala vakantsi ja üüritulu hoidmine on väljakutse

Tasapisi väheneva nii üüripakkumise kui ka nõudluse tõttu ei ole turule saabunud korraga üleliigses koguses äripinda, mistõttu ei ole pindade vakants oluliselt kasvanud. Üksikute hoonete suurem vakants vajab üürileandja poolset analüüsi ja tegutsemist, et muuta üürnikule pakutav äripind üüri koguhinna ja kvaliteedi dimensioonil taas atraktiivseks. 

Üle 3,3% juba kasvanud ja sügiseks ennustatavalt ligi 4% kuue kuu euribor muudab arendustegevuse finantseerimise võrreldes eelneva kümne aastaga oluliselt kulukamaks, vähendades pikemas perspektiivis uute laenude kättesaadavust ning kinnisvarainvesteeringute mahtu. Vastavalt Eesti Panga jaanuari ja veebruari statistikale on ettevõtete poolt omatarbeks kinnisvara soetamise eesmärgil väljastatud laenud vähenenud võrreldes aastataguse ajaga rohkem kui poole võrra. Ärikinnisvara arendusprojektide finantseerimiseks väljastatud laenud on jaanuaris ja veebruaris kokku aga ületanud eelmise aasta samade kuude taseme 18% võrra. Muutusi euribori intressimäärades tunnetavad ettevõtted teatud viitajaga.  

Majanduslanguse, üldise ebastabiilsuse ja suurenenud geopoliitiliste riskide tõttu võivad nii kohalikud kui ka välisinvestorid nõuda suuremat riskipreemiat kinnisvarainvesteeringute eest. See viib yield’i laienemiseni, mis tähendab, et ärikinnisvara tootlusmäärad suurenevad ja hinnad sellevõrra langevad. Suureneb volatiilsus ja ka kõikumised yield’ides, kuna investorid hindavad ja ümberhindavad riske.

Kinnisvaraturg vajab täna eeskätt positiivseid signaale nagu euribori kasvu peatamine, inflatsiooni oluline aeglustumine, mis aitaks taastada majanduskasvu ning ärikinnisvara osapoolte majanduslikku kindlustunnet. Selle realiseerumine aasta teises pooles aitaks ärikinnisvaraturul hoogu üles võtta ning päästaks sektori sügavamatest tagajärgedest.