Analüütik: majanduse elavnedes võib kinnisvara muutuda tänaste hindadega kättesaamatuks

Julia Linde, kinnisvaraturu analüütik, Restate

Eesti majandust pärssivad faktorid avaldavad jätkuvalt negatiivset mõju ka kinnisvarasektorile. Turg toimib üldiselt rahuldavalt ja on näha, et kolmanda kvartali tulemused on olnud vastavuses üldise majanduse käekäiguga. Majanduse elavnedes võib aga tänaste hindadega kinnisvara muutuda kättesaamatuks. 

Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute koguarv kolmandas kvartalis oli 17,1% väiksem kui aasta tagasi samal ajal ning 8% madalam pikaajalisest keskmisest. Tehingute koguväärtus oli tänavu 1,13 miljardit eurot, mis on aastatagusega võrreldes 17,3% väiksem. Tarbijate kindlustunne ja huvi on nõrk ning üldine ostujõud on vähenenud. 

Samas ei saa oma soove ja vajadusi lõpmatuseni paremaid aegu oodates edasi lükata. Seetõttu on ka korterite tehingute aktiivsus püsinud mitu kvartalit järjest stabiilselt rahulikul tasemel. Korterite pakkumine on küll suurenenud, kuid numbrid nii Tallinnas, Harjumaal, Tartus kui ka mujal Eestis tervikuna jäävad allapoole pikaajalist keskmist, seega ülepakkumist turul veel ei esine ja ka hinnasurve ei ole väga tugev. Võrreldes 2021. aastaga, mil turul oli märgatav defitsiit, on ostjatel nüüd veidi rohkem valikuvõimalusi. 

Keeruline aeg elupindade müügiks 

Korterite tehingute hinnatase on juba aasta aega püsinud enamasti samal tasemel, kõikudes kuust kuusse Tallinnas umbes 3000 eur/m² ümber. Kõikumine sõltub kallima ruutmeetrihinnaga uute korterite osakaalust tehingute koguarvus. Tallinna korterite keskmine hind oli kolmandas kvartalis 3017 eur/m² ehk 3% kõrgem kui aasta tagasi. Kui aga arvestada, et kolmanda kvartali aastane inflatsioon oli 5,1%, saab öelda, et hinnad on isegi mõne võrra langenud. 

Vaadates keskmise hinna sees olevaid erinevusi esmamüügi ja järelturu korterite vahel, näeme, et esmamüügi korterite hinnatase Tallinnas on aastaga kasvanud 30% ehk 3200 eur/m² tasemelt 4200 eur/m²-ni. Järelturu korterite hind aga langes kolmandas kvartalis paar protsenti ja jäi ligikaudu 2800 eur/m² juurde. Väljaspool Tallinnat on esmamüügi korterite keskmine hind umbes 3000 eur/m², kasv aastaga on 24%. Korterite järelturu hind püsis samal tasemel ehk 1150 eur/m² ringis. Majandusraskustega ei ole turul tekkinud siiski liigset pakkumist – tugevamat hinnalangust on ära hoidnud tööturu hea seis, inimeste kogutud hoiused ja väga madal tähtajaks tasumata laenude maht. 

Elamutega hoonestatud maa tehinguid tehti Eestis kolmandas kvartalis 14% vähem kui aasta tagasi, kokku 1478, ning Harjumaal 457, mis on aastatagusest 9% vähem. Elumajade pakkumine on aastaga Eestis aga rohkem kui kahekordistunud ja ületab pikaajalist keskmist 35%. See on ka üks põhjustest, miks hinnasurve majadele on suurenenud. Ülepakkumist on näha eriti tõmbekeskustest kaugemal, millega kaasneb likviidsusrisk ehk on tekkinud võimalus soetada kinnisvara maapiirkonnas soodsama hinnaga. Näiteks Harjumaa elumajade keskmine hind on aastaga langenud 7% ehk oli kolmandas kvartalis 1992 eur/m². 

Hoonestamata maa tehinguid tehti Eestis kolmandas kvartalis 2525, mis on 13% vähem kui aasta tagasi, ning Harjumaal 572, mis on 3,5% vähem aasta tagusest. Kuigi tehingute arv on väike, on keskmised ruutmeetrihinnad üldiselt tõusnud. Keskmine ruutmeetri hind Harjumaal oli kolmandas kvartalis 83 eur/m², aasta tagasi oli see vaid 35 eur/m². Hinnakasvu põhjuseks on pakkumiste nappus, mis küll suurenes tänavu lausa 82%, kuid moodustab siiski vaid 59% pikaajalisest keskmisest ning näitab selget defitsiiti. 

Tehingunumbrid püsivad madalad kõigis valdkondades

Korterite üüriturul ei ole pakkumise kuhjumise tõttu korterite üürihinnad muutunud – Tallinna korterite puhul oli keskmine üürihind kolmandas kvartalis sarnaselt aastatagusega 14,5 eur/m². Madala turukäibe ja tehinguaktiivsuse ning pikema müügiperioodi valguses on üha olulisem objektide õige hinnastamine ja positsioneerimine, aktiivne turundus, oma objekti tugevuste esiletoomine ning atraktiivne asukoht. See viib eduka müügi- või üürilepinguni isegi praegustel turutingimustel. Kõrge hinnaootusega, kuid üldiselt keskpäraste objektide kuulutused jäävadki sobivat ostjat ootama. Tehing lõpule viimiseks peab objekt olema silmapaistev oma sisemiste tugevuste, asukoha või hinna poolest. 

Trend on eriti märgatav ärikinnisvaraturul, kus aktiivsus on oluliselt vähenenud. Uusarenduste ja valmis ärihoonete vakantsi täitmine võtab senisest oluliselt rohkem aega. Veel poolteist aastat tagasi oli enamasti võimalik uusarendus 100% hoone valmimise ajaks täita, kuid nüüd jääb hoone valmimisest sageli ka pool või isegi aasta hiljem osaliselt vakantsi. Seetõttu on paljud uued arendusprojektid pausile pandud ning keskendutakse rohkem kõrgema konkurentsivõimega ja hea asukohaga objektidele. Leige nõudlusega vähene pakkumine tekitavad käsikäes turul defitsiitse olukorra, kus ärikliendid ei pruugi leida sobivat pinda. Kuigi mitmed projektid on lükatud määramata ajaks edasi, on siiski märgata väljapaistvamate lao-, tootmis- ja kaubandusfunktsiooniga projektide jätkamist, näiteks Tallinna ringtee ümbruses Rae, Kiili või Saku vallas.

Ettevõtete vajadused äripindade osas on väga varieeruvad, mis muudab sobiva üüripinna leidmise keeruliseks. Kv.ee portaali statistika kohaselt oli äripindade pakkumiste arv kolmandas kvartalis Tallinnas keskmiselt 1550 ja Harjumaal väljaspool Tallinna 350 tükki, mis on ligi 3% vähem kui aasta tagasi ja 28% vähem pikaajalisest keskmisest. Tallinna äripindade keskmine üürihind oli 10,7 eur/m² ning lähivaldades 8 eur/m². Kasv aastaga on olnud vastavalt 3,3% ja 6,5%. 

Eesti makromajanduslikud tegurid mõjutavad ärikinnisvara ostu-müügi turgu rohkem kui elamukinnisvaraturgu, kus on ka mahtude langus oluliselt suurem. Mitte-eluhoonetega hoonestatud maa ostu-müügitehinguid teostati kolmandas kvartalis 26% vähem kui aasta tagasi, seejuures Harjumaal oli samas ajaraamis tehinguid 43% vähem. Mitte-eluhoonete tehingute koguväärtus on langenud veelgi rohkem: kolmandas kvartalis teostati Eestis mitte-eluhoonetega ostu-müügitehinguid koguväärtuses 139,6 mln eurot, mis on 40% vähem kui aasta tagasi. Harjumaal toimus tehinguid 69 miljonit euro väärtuses, mis on  53% vähem kui 2022. aasta kolmandas kvartalis.

Jahe turg võib siiski peita soodsaid võimalusi

Kinnisvaraturg ootab selgelt paremaid finantseerimistingimusi ja positiivsemaid majandusväljavaateid. Jätkuv vaikne majandus- ja julgeolekukriis, riigisisesed eelarveprobleemid, lähenev maksukoormuse tõus ja kasvav töötus vähendavad riigi atraktiivsust välisinvestorite silmis. Samamoodi mõjutab eeltoodu kohalikku ostjat ja investorit.  Kinnisvaraturu jahenemine kestab juba üle aasta ja finantsinstitutsioonide majandusprognooside kohaselt ei ole lähema poolaasta või üheksa kuu jooksul suuri elavnemise märke oodata. Samas võivad kohalikud ostjad või investorid leida praeguses olukorras häid ostuvõimalusi. Arvestades, et mõnedes kinnisvaraturu segmentides on pigem juba nõrga nõudluse kõrval ikka pakkumise defitsiit, on üsna tõenäoline, et järgnev majanduse ja nõudluse elavnemine võib taas tekitada tugevat hinnakasvu survet ning objekti ostmine praeguste hindadega võib osutuda võimatuks.