Обзор рынка за II квартал 2021 года

Ланна Кооль: рост цен на коммерческую недвижимость будет резким и составит 20-30 процентов

«Рост цен на рынке коммерческой недвижимости набирает ход вслед за ценами на жилые площади, и это касается как новых объектов, так и цен на аренду», – пишет член правления Restate Аллан Кооль.

«Рано или поздно должен был наступить момент, когда нам как всему обществу приходится платить коронавирусу дань в виде как прямых расходов, обусловленных вирусом, так и ущерба, понесенного предприятиями. Возникшие в результате остановки или изменения производственных процессов и цепей поставок дополнительные расходы, которые уже обусловили в различных секторах значительный рост цен за короткий период времени, в итоге неизбежно отразятся на кармане конечного потребителя».

В случае новых девелоперских проектов по коммерческой недвижимости больше не возможно производить новые объекты недвижимости с сохранением предыдущих цен на аренду и продажу, так как цены на строительные работы резко повысились за очень короткий промежуток времени, и данный рост пока еще не остановился. По данным Департамента статистики, цены на производство, экспорт и импорт за год выросли более чем на 15%. Индекс цен на строительство по состоянию на июнь этого года продемонстрировал рост 8,8%, а индекс потребительских цен по состоянию на август составлял 5,1%.
Средняя брутто-зарплата за год выросла на 6,7% (июнь 2021 года), и давление в отношении повышения зарплат продолжается, так как параллельно растет нехватка рабочей силы. Цена электричества бьет рекорды. И таких примеров можно привести еще больше.
Цепная реакция
На рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости происходят очень схожие изменения, однако вследствие большей жесткости и стабильности рынка коммерческих площадей изменения в секторе коммерческой недвижимости происходят медленнее. Сейчас мы находимся в ситуации, когда девелопер и строитель больше не могут справляться с подорожанием строительной и девелоперской деятельности в одиночку. Это в свою очередь приводит к отмене тендеров на строительство, так как заказчик просто не мог предвидеть настолько более высокие цены оферт.
В качестве девелопера коммерческой недвижимости мы можем наблюдать, как за короткое время ценовые предложения по строительным работам выросли более чем на 20%. Конкуренция между девелоперами в отношении подходящих для девелопмента объектов недвижимости в Таллинне и соседних волостях является высокой, что обуславливает и продолжающееся давление в отношении роста цен на недвижимость.
Отрицательное влияние на рынки недвижимости оказывает и то, что на рынок коммерческой недвижимости Эстонии продолжают поступать деньги из различных фондов. Положительным фактором в этой связи является снижение ожиданий от окупаемости, и в этом отношении мы приближаемся к уровням Западной Европы и Скандинавии.
Кроме того, поступающие денежные средства обусловили быстрый рост стоимости основы девелоперских проектов, то есть непосредственно земли, в результате чего сектор перегрелся, и такой перегрев все еще продолжается. Это приводит к продолжающемуся снижению маржи девелоперов, пока девелоперские проекты лежат без движения в ящике стола, ожидая наступления времени, когда дефицит коммерческих площадей снова начнет расти, стимулируя рост цен на аренду.
В результате столь нестабильной обстановки уже сегодня многие девелоперские проекты были приостановлены. Кроме того, целый ряд девелоперских проектов в результате роста цен на входные ресурсы ушел в минус, так как арендные договоры были заключены до роста цен, при том что общественности об этом так и не сообщили.
Возможно, что такую ситуацию можно будет разрешить в ходе переговоров с арендаторами, и цены на аренду удастся несколько повысить, однако этого может и не произойти, и тогда мы сможем наблюдать первые признаки возможных небольших очагов кризиса. И тут уже главными факторами станут различия между девелоперами в отношении опыта и капитализации.

Эстония начинает входить в число самых дорогих стран
Все эти факторы способны привести к ситуации, когда при сформированных ценах на аренду больше не будет возможности представлять на рынке новую качественную коммерческую недвижимость.
Свою роль в этом играют и возросшие требования клиентов к коммерческим площадям, что еще больше повышает стоимость строительства. Предпочтение отдается более качественным, удобным, продуманным площадям, обладающим хорошим внутренним климатом. Вопросы окружающей среды и энергоэффективные решения также приобретают для арендаторов все большую важность. Например, только лишь наличие сертификатов BREEAM и LED повышает цену на строительство зданий примерно на 15%. Разрыв между различными уровнями стоимости аренды, а также между новыми объектами и более старыми площадями низкого класса со временем будет только увеличиваться.
В случае договоров аренды коммерческой недвижимости уже достаточно распространена ежегодная индексация цены аренды в соответствии с индексом потребительских цен, то есть, как правило, вплоть до 4,5%. Соответственно, в отличие от рынка жилой недвижимости, на рынке коммерческой недвижимости арендные цены растут несколько медленнее. В июле и августе этого года потребительский индекс вырос на 5%, что впервые за долгое время обусловило рост цен на аренду на целых 5%, однако не все арендодатели воспользовались такой возможностью. Таким образом, средний рост цен в соответствии с действующими в настоящее время договорами аренды оказался значительно более низким.

Часть роста цен на строительство компенсирует снижающаяся окупаемость. Однако, тем не менее, различие между текущим уровнем цен на аренду и реальным уровнем составляет целых 20%. Мы уже сейчас можем наблюдать, что для недопущения дефицита в части новой коммерческой недвижимости, цены на аренду в новых девелоперских объектах выросли примерно на 20–30%.
Запасы коммерческих площадей, которые были построены исходя из строительных договоров, заключенных до роста цен на строительство, постепенно начинают заканчиваться, в связи с чем мы приближаемся к определенному переломному моменту, когда сохранявшийся в течение долгого времени уровень цен на аренду резко пойдет вверх.
Более того, так как цена аренды является лишь одной и относительно небольшой составляющей расходов, и, например, эффективность новых площадей типа stock-office позволяет выполнять одну и ту же работу быстрее и экономичнее посредством меньшей команды, рост зарплат и других расходов окажет значительно большее влияние на деятельность предприятия, чем увеличение стоимости аренды. Более высокие цены на аренду несомненно не обратятся вспять, и 30% повышение цен так бросается в глаза исключительно потому, что этот скачок происходит за достаточно короткое время, что для многих предприятий стало неожиданностью.
В долгосрочном же плане цены при так называемых «нормальных» условиях функционирования рынка всегда постепенно растут, и в будущем это останется неизменным.