Юлия Линде: На рынке коммерческой недвижимости заметны противоречивые сигналы

В первом квартале года ВВП превысил уровень докризисного 2019 года, и экономический рост в 5,4% (скорректированный сезонно и по числу рабочих дней – 4,8%) удивил в годовом сравнении даже банковских аналитиков, которые прогнозировали достижение докризисного уровня, скорее, во второй половине года. Квартальный рост экономики был обусловлен, прежде всего, налоговыми поступлениями, ростом торгового сектора и ИТ-сектора. По причине слабой сравнительной базы второго и третьего квартала прошлого года и значительно ослабленные ограничения позволяют прогнозировать на предстоящие кварталы еще более быстрый рост экономики. Согласно июньскому экономическому прогнозу Банка Эстонии, рост экономики в Эстонии составит в нынешнем году 5-8%.

Общее чувство уверенности растет

Предприниматели и потребители оценивают экономическое положение как все более прочное. Доверие к экономике и коммерческая конъюнктура восстанавливаются, превышая долговременный средний показатель. Индикаторы чувства уверенности в бизнесе по сравнению с прошлым годом значительно улучшились и остаются на высоких позициях, превышая долговременные средние показатели. Чувство уверенности потребителей по-прежнему на низком уровне, но заметно повышается. Это подтверждается и улучшением показателей розничной торговли, которые с декабря 2020 года превысили показатели и года коронакризиса, и соответствующих месяцев 2019 года. Рост потребления поддерживает и снизившийся уровень безработицы – после зарегистрированного в марте уровня безработицы 8,8% началось снижение до 7,7% в июне. Чувство уверенности потребителей, в свою очередь, повышает и рост брутто-зарплаты на целых 6,8% за год. Сокращение безработицы снова ставит Эстонию перед проблемой нехватки рабочих рук, поэтому продолжается определенное давление в части роста заработной платы.

Но при быстром росте экономики растут и опасения участников рынка в отношении инфляции. Потребительский индекс в годовом сравнении увеличился по состоянию на июнь до 3,8 процента. Боясь ускорения инфляции, участники рынка ищут возможности безопасного размещения денег. Осенью этот процесс, вероятно, еще ускорится, если в результате пенсионной реформы в сентябре рынок получит денежное вливание вместе с увеличившимися вкладами года коронакризиса. Тогда рынок перегреется, и цены станут еще выше. Малоликвидную недвижимость в такой рыночной ситуации можно будет реализовать по более выгодной цене.

На рынке коммерческой недвижимости заметны противоречивые сигналы

Хотя экономика Эстонии в целом в первом квартале выросла, строительный сектор, напротив, продемонстрировал в это время снижение в годовом сравнении на 12,8%. В текущем году на рынок коммерческой недвижимости не будет предложено такого объема площадей, как это бывает обычно, и год будет, скорее, скромным.

За первое полугодие в Харьюмаа (в т.ч. в Таллинне) в эксплуатацию сдано более 1500 м2 офисных площадей, более 6000 м2 торговых площадей и более 61 000 м2 складских площадей. Это означает, что офисных площадей добавилось всего 1,6%, торговых площадей 6,7% и складских площадей 61% от среднего объема за последние пять лет. Что касается офисных и торговых площадей, то здесь падение очень сильное, и это является естественным результатом кризисного 2020 года, когда многие проекты были приостановлены.

С другой стороны, в течение первой половины нынешнего года в Харьюмаа (в т.ч. в Таллинне) было выдано рекордное количество разрешений на строительство – в объеме 150 000 м2, что значительно превышает показатели прошлых полных лет, например, среднегодовой объем за последние пять лет составляет порядка 125 000 м2. Если же говорить о торговых и складских площадях, то разрешений на строительство была выдана примерно половина от обычного годового объема, соответственно, 57 000 м2 и 68 000 м2. Вероятно, эти цифры будут реализованы в готовые площади в ближайшие годы, когда чувство уверенности девелоперов, их ожидания и рыночная конъюнктура еще больше восстановятся. В течение первого полугодия начато строительство 124 000 м2 офисных площадей, 40 000 м2 торговых и 56 000 м2 складских площадей.

Восстанавливается чувство уверенности в строительном секторе

В мае и июне чувство уверенности в строительном секторе достигло уровня 2017 и 2018 гг. На основании исследования Института конъюнктуры (EKI) можно сказать, что договоры в строительном секторе обеспечили во втором квартале работу на 5,1 месяца, что превышает долгосрочный средний показатель (3,6). Учитывая, что на рынке жилой недвижимости в настоящий момент можно реализовать объект еще до завершения его строительства и по лучшим в истории ценам, этот сегмент рынка недвижимости оттягивает к себе ресурсы и интерес от сегмента коммерческой недвижимости.

В то же время проявился рост цен на строительные компоненты и возникли проблемы с поставками. В условиях кризиса сырья проблемы с поставками строительных материалов и рост цен стали теми препятствиями, на которые жалуются в своих выступлениях предприниматели – строители и девелоперы. По данным Института конъюнктуры, основные вызванные COVID-19 проблемы строительного сектора в июне были связаны с повышением цен (73%) и поставками строительных компонентов (53%). В начале года среди наиболее важных препятствующих факторов назывался также недостаточный спрос, но во втором квартале этот фактор уже не был таким важным.

В связи с положением в секторе строительства и недвижимости на рынке возникло сильное давление в части роста цен на аренду в новых девелоперских проектах. Ценовые предложения на строительство новых девелоперских проектов за короткое время выросли почти на 20%, тогда как арендные цены на рынке долго оставались достаточно стабильными – годовой рост ограничился одним процентным пунктом. Такая ситуация подготавливает рынок к росту цен на аренду в новых девелоперских проектах, потому что девелоперы больше не способны предлагать новую недвижимость по прежним ценам, и намного более высокие цены на строительные материалы будут переноситься на клиентов.

Часть девелоперов еще находится в состоянии ожидания, особенно это касается офисных площадей, потому что доходность объектов продажи постоянно сокращалась. Цены на аренду держались долгое время, в связи с кризисом арендаторам предлагались льготы или платежные отпуска, что в части более высокой вакантности и значительного подорожания цен на строительство влечет за собой сокращение доходности. В течение второго квартала произошла стабилизация цен на аренду недвижимости в Таллинне и Харьюмаа, а уменьшение предложений коммерческих площадей в Таллинне на 5% по сравнению с первым кварталом говорит о скромном восстановлении доходности и поддерживает сохранение уровня цен на аренду, а при сохранении той же тенденции – их рост и уменьшение вакантности.

Развивается коммерческая недвижимость в окрестностях Таллинна

В первой половине года было отмечено быстрое увеличение количества сделок с незастроенной недвижимостью коммерческого и производственного назначения в волости Раэ и частично в Таллинне. Например, в волости Раэ в первом полугодии было куплено 14 незастроенных объектов недвижимости коммерческого, 18 производственного и 46 – смешанного назначения, что существенно превышает показатели последних полных лет как в части количества сделок, так и по обороту.

В пользу развития коммерческой недвижимости в волости Раэ, помимо подходящего расположения и наличия транспортной сети, говорит растущий с огромной скоростью рынок жилой недвижимости и увеличение в связи с этим численности населения волости. Например, за полгода в волости Раэ было приобретено 324 незастроенных участка земли под жилье, хотя обычно в среднем на целый год приходится около 130 сделок.

В части коммерческой недвижимости особенно высокий спрос наблюдается на коммерческую и производственную недвижимость с хорошим расположением. Вероятно, в ближайшее время вблизи Таллиннской окружной дороги и в ближайших к Таллинну волостях вырастут бизнес-парки, чему обязательно будет способствовать и завершенный к 2026 году проект Rail Baltic.

В отношении второй половины года можно прогнозировать, что рынок коммерческой недвижимости продолжит восстанавливаться. Вероятно, можно ожидать роста оптимизма и экономической активности участников рынка по секторам. Вакантность коммерческих площадей начинает сокращаться, можно ожидать роста цен на аренду имеющих наиболее высокий спрос площадей, а спрос на недвижимость и качественные площади, расположенные в хорошем месте, сохранится на высоком уровне.

Офисные площади

  • По сравнению с первым кварталом, цены на аренду стабилизируются, вакантность остается высокой.
  • Цены на аренду площадей класса А 11–20 €/м2, в среднем 14,6 €/м2. Средний уровень цен на аренду в новых строениях и девелоперских проектах класса А 15,1 €/м2. Вакантность остается в основном 0–10%, в среднем 8%, в части новых строений и выше.
  • Цены на аренду помещений класса В 7–15 €/м2, в среднем 11,1 €/м2. Вакантность помещений класса В в среднем 9,7%, по объектам варьируется, как правило, до 20%.
  • Цены на аренду помещений класса С в интервале 5–10 €/м2, в среднем 6,8 €/м2, вакантность 5–30%, в более старых офисных зданиях выше.

Торговые и сервисные площади

  • Цены на аренду больших площадей в торговых центрах находятся в интервале 12–20 €/м2, меньших площадей 15–32 €/м2.
  • Уровень цен в торговых центрах локального значения в разных частях Таллинна начинается с 9 €/м2. Цены на аренду в новых торговых центрах в спальных районах Таллинна находятся в интервале 10–13 €/м2.
  • Цены на аренду торговых и сервисных площадей на первом этаже офисных и жилых зданий сильно варьируются в зависимости от местонахождения, привлекательности и проходимости. Стоимость аренды более старых площадей нецентрального расположения начинается с 7 €/м2, а в хорошем месте в центре города находится в интервале 15–25 €/м2.
  • По сравнению с первым кварталом, цены на аренду стабилизируются. Новые мультифункциональные коммерческие площади конкурируют с более старыми и менее привлекательными площадями.

Логистика

  • Уровень цен на аренду небольших направленных на частных клиентов складских площадей размером 1–20 м2 составляет 11–30 €/м2, в среднем 16 €/м2, а цены на аренду площадей для малых предприятий в объеме менее 100 м2 находятся в интервале 6–11 €/м2, в среднем 9 €/м2.
  • Цены на аренду складских площадей до 300 м2 в Таллинне составляют 5–9 €/м2, в среднем 6 €/м2, а если площадь больше, то цена 3–7 €/м2, в среднем 5 €/м2.
  • Цены на аренду складских площадей до 300 м2 в ближайших к Таллинну волостях составляют 5–8 €/м2, в среднем 6 €/м2, а если площадь больше, то цена 3–7 €/м2, в среднем 5 €/м2. Средняя вакантность составляет 4,6%.
  • Цены на аренду складских площадей в старых не прошедших реновацию зданиях остаются в интервале 2–4 €/м2.

Stock и loft office

  • Цены на аренду площадей типа stock и loft office, объединяющих в себе разные функции, в Таллинне находятся, в основном, в интервале 7-13 €/м2, в среднем 8,3 €/м2.
  • Аренда площадей с высокой торговой функцией в популярном торговом месте спальных районов Таллинна стоит 9-13 €/м2, а складских площадей с высокой функцией 6,5-8,5 €/м2.
  • Цены на аренду площадей с более высокой складской функцией в бизнес-парках соседних с Таллинном волостей находятся в интервале 5-10 €/м2, в среднем 6 €/м2.

В первом квартале года ВВП превысил уровень докризисного 2019 года, и экономический рост в 5,4% (скорректированный сезонно и по числу рабочих дней – 4,8%) удивил в годовом сравнении даже банковских аналитиков, которые прогнозировали достижение докризисного уровня, скорее, во второй половине года. Квартальный рост экономики был обусловлен, прежде всего, налоговыми поступлениями, ростом торгового сектора и ИТ-сектора. По причине слабой сравнительной базы второго и третьего квартала прошлого года и значительно ослабленные ограничения позволяют прогнозировать на предстоящие кварталы еще более быстрый рост экономики. Согласно июньскому экономическому прогнозу Банка Эстонии, рост экономики в Эстонии составит в нынешнем году 5-8%.

Общее чувство уверенности растет

Предприниматели и потребители оценивают экономическое положение как все более прочное. Доверие к экономике и коммерческая конъюнктура восстанавливаются, превышая долговременный средний показатель. Индикаторы чувства уверенности в бизнесе по сравнению с прошлым годом значительно улучшились и остаются на высоких позициях, превышая долговременные средние показатели. Чувство уверенности потребителей по-прежнему на низком уровне, но заметно повышается. Это подтверждается и улучшением показателей розничной торговли, которые с декабря 2020 года превысили показатели и года коронакризиса, и соответствующих месяцев 2019 года. Рост потребления поддерживает и снизившийся уровень безработицы – после зарегистрированного в марте уровня безработицы 8,8% началось снижение до 7,7% в июне. Чувство уверенности потребителей, в свою очередь, повышает и рост брутто-зарплаты на целых 6,8% за год. Сокращение безработицы снова ставит Эстонию перед проблемой нехватки рабочих рук, поэтому продолжается определенное давление в части роста заработной платы.

Но при быстром росте экономики растут и опасения участников рынка в отношении инфляции. Потребительский индекс в годовом сравнении увеличился по состоянию на июнь до 3,8 процента. Боясь ускорения инфляции, участники рынка ищут возможности безопасного размещения денег. Осенью этот процесс, вероятно, еще ускорится, если в результате пенсионной реформы в сентябре рынок получит денежное вливание вместе с увеличившимися вкладами года коронакризиса. Тогда рынок перегреется, и цены станут еще выше. Малоликвидную недвижимость в такой рыночной ситуации можно будет реализовать по более выгодной цене.

На рынке коммерческой недвижимости заметны противоречивые сигналы

Хотя экономика Эстонии в целом в первом квартале выросла, строительный сектор, напротив, продемонстрировал в это время снижение в годовом сравнении на 12,8%. В текущем году на рынок коммерческой недвижимости не будет предложено такого объема площадей, как это бывает обычно, и год будет, скорее, скромным.

За первое полугодие в Харьюмаа (в т.ч. в Таллинне) в эксплуатацию сдано более 1500 м2 офисных площадей, более 6000 м2 торговых площадей и более 61 000 м2 складских площадей. Это означает, что офисных площадей добавилось всего 1,6%, торговых площадей 6,7% и складских площадей 61% от среднего объема за последние пять лет. Что касается офисных и торговых площадей, то здесь падение очень сильное, и это является естественным результатом кризисного 2020 года, когда многие проекты были приостановлены.

С другой стороны, в течение первой половины нынешнего года в Харьюмаа (в т.ч. в Таллинне) было выдано рекордное количество разрешений на строительство – в объеме 150 000 м2, что значительно превышает показатели прошлых полных лет, например, среднегодовой объем за последние пять лет составляет порядка 125 000 м2. Если же говорить о торговых и складских площадях, то разрешений на строительство была выдана примерно половина от обычного годового объема, соответственно, 57 000 м2 и 68 000 м2. Вероятно, эти цифры будут реализованы в готовые площади в ближайшие годы, когда чувство уверенности девелоперов, их ожидания и рыночная конъюнктура еще больше восстановятся. В течение первого полугодия начато строительство 124 000 м2 офисных площадей, 40 000 м2 торговых и 56 000 м2 складских площадей.

Восстанавливается чувство уверенности в строительном секторе

В мае и июне чувство уверенности в строительном секторе достигло уровня 2017 и 2018 гг. На основании исследования Института конъюнктуры (EKI) можно сказать, что договоры в строительном секторе обеспечили во втором квартале работу на 5,1 месяца, что превышает долгосрочный средний показатель (3,6). Учитывая, что на рынке жилой недвижимости в настоящий момент можно реализовать объект еще до завершения его строительства и по лучшим в истории ценам, этот сегмент рынка недвижимости оттягивает к себе ресурсы и интерес от сегмента коммерческой недвижимости.

В то же время проявился рост цен на строительные компоненты и возникли проблемы с поставками. В условиях кризиса сырья проблемы с поставками строительных материалов и рост цен стали теми препятствиями, на которые жалуются в своих выступлениях предприниматели – строители и девелоперы. По данным Института конъюнктуры, основные вызванные COVID-19 проблемы строительного сектора в июне были связаны с повышением цен (73%) и поставками строительных компонентов (53%). В начале года среди наиболее важных препятствующих факторов назывался также недостаточный спрос, но во втором квартале этот фактор уже не был таким важным.

В связи с положением в секторе строительства и недвижимости на рынке возникло сильное давление в части роста цен на аренду в новых девелоперских проектах. Ценовые предложения на строительство новых девелоперских проектов за короткое время выросли почти на 20%, тогда как арендные цены на рынке долго оставались достаточно стабильными – годовой рост ограничился одним процентным пунктом. Такая ситуация подготавливает рынок к росту цен на аренду в новых девелоперских проектах, потому что девелоперы больше не способны предлагать новую недвижимость по прежним ценам, и намного более высокие цены на строительные материалы будут переноситься на клиентов.

Часть девелоперов еще находится в состоянии ожидания, особенно это касается офисных площадей, потому что доходность объектов продажи постоянно сокращалась. Цены на аренду держались долгое время, в связи с кризисом арендаторам предлагались льготы или платежные отпуска, что в части более высокой вакантности и значительного подорожания цен на строительство влечет за собой сокращение доходности. В течение второго квартала произошла стабилизация цен на аренду недвижимости в Таллинне и Харьюмаа, а уменьшение предложений коммерческих площадей в Таллинне на 5% по сравнению с первым кварталом говорит о скромном восстановлении доходности и поддерживает сохранение уровня цен на аренду, а при сохранении той же тенденции – их рост и уменьшение вакантности.

Развивается коммерческая недвижимость в окрестностях Таллинна

В первой половине года было отмечено быстрое увеличение количества сделок с незастроенной недвижимостью коммерческого и производственного назначения в волости Раэ и частично в Таллинне. Например, в волости Раэ в первом полугодии было куплено 14 незастроенных объектов недвижимости коммерческого, 18 производственного и 46 – смешанного назначения, что существенно превышает показатели последних полных лет как в части количества сделок, так и по обороту.

В пользу развития коммерческой недвижимости в волости Раэ, помимо подходящего расположения и наличия транспортной сети, говорит растущий с огромной скоростью рынок жилой недвижимости и увеличение в связи с этим численности населения волости. Например, за полгода в волости Раэ было приобретено 324 незастроенных участка земли под жилье, хотя обычно в среднем на целый год приходится около 130 сделок.

В части коммерческой недвижимости особенно высокий спрос наблюдается на коммерческую и производственную недвижимость с хорошим расположением. Вероятно, в ближайшее время вблизи Таллиннской окружной дороги и в ближайших к Таллинну волостях вырастут бизнес-парки, чему обязательно будет способствовать и завершенный к 2026 году проект Rail Baltic.

В отношении второй половины года можно прогнозировать, что рынок коммерческой недвижимости продолжит восстанавливаться. Вероятно, можно ожидать роста оптимизма и экономической активности участников рынка по секторам. Вакантность коммерческих площадей начинает сокращаться, можно ожидать роста цен на аренду имеющих наиболее высокий спрос площадей, а спрос на недвижимость и качественные площади, расположенные в хорошем месте, сохранится на высоком уровне.

Офисные площади

  • По сравнению с первым кварталом, цены на аренду стабилизируются, вакантность остается высокой.
  • Цены на аренду площадей класса А 11–20 €/м2, в среднем 14,6 €/м2. Средний уровень цен на аренду в новых строениях и девелоперских проектах класса А 15,1 €/м2. Вакантность остается в основном 0–10%, в среднем 8%, в части новых строений и выше.
  • Цены на аренду помещений класса В 7–15 €/м2, в среднем 11,1 €/м2. Вакантность помещений класса В в среднем 9,7%, по объектам варьируется, как правило, до 20%.
  • Цены на аренду помещений класса С в интервале 5–10 €/м2, в среднем 6,8 €/м2, вакантность 5–30%, в более старых офисных зданиях выше.

Торговые и сервисные площади

  • Цены на аренду больших площадей в торговых центрах находятся в интервале 12–20 €/м2, меньших площадей 15–32 €/м2.
  • Уровень цен в торговых центрах локального значения в разных частях Таллинна начинается с 9 €/м2. Цены на аренду в новых торговых центрах в спальных районах Таллинна находятся в интервале 10–13 €/м2.
  • Цены на аренду торговых и сервисных площадей на первом этаже офисных и жилых зданий сильно варьируются в зависимости от местонахождения, привлекательности и проходимости. Стоимость аренды более старых площадей нецентрального расположения начинается с 7 €/м2, а в хорошем месте в центре города находится в интервале 15–25 €/м2.
  • По сравнению с первым кварталом, цены на аренду стабилизируются. Новые мультифункциональные коммерческие площади конкурируют с более старыми и менее привлекательными площадями.

Логистика

  • Уровень цен на аренду небольших направленных на частных клиентов складских площадей размером 1–20 м2 составляет 11–30 €/м2, в среднем 16 €/м2, а цены на аренду площадей для малых предприятий в объеме менее 100 м2 находятся в интервале 6–11 €/м2, в среднем 9 €/м2.
  • Цены на аренду складских площадей до 300 м2 в Таллинне составляют 5–9 €/м2, в среднем 6 €/м2, а если площадь больше, то цена 3–7 €/м2, в среднем 5 €/м2.
  • Цены на аренду складских площадей до 300 м2 в ближайших к Таллинну волостях составляют 5–8 €/м2, в среднем 6 €/м2, а если площадь больше, то цена 3–7 €/м2, в среднем 5 €/м2. Средняя вакантность составляет 4,6%.
  • Цены на аренду складских площадей в старых не прошедших реновацию зданиях остаются в интервале 2–4 €/м2.

Stock и loft office

  • Цены на аренду площадей типа stock и loft office, объединяющих в себе разные функции, в Таллинне находятся, в основном, в интервале 7-13 €/м2, в среднем 8,3 €/м2.
  • Аренда площадей с высокой торговой функцией в популярном торговом месте спальных районов Таллинна стоит 9-13 €/м2, а складских площадей с высокой функцией 6,5-8,5 €/м2.
  • Цены на аренду площадей с более высокой складской функцией в бизнес-парках соседних с Таллинном волостей находятся в интервале 5-10 €/м2, в среднем 6 €/м2.