Analüütik: Ärikinnisvaraturul võidab hetkel see, kes julgeb kolida

Läinud aasta viimase kvartali tulemused on kogu kinnisvaraturul ületanud ootusi, viidates kauaoodatud aktiivsuse tõusule kõigis segmentides. Seejuures ärikinnisvaraturu elavnemist ei saa omistada sesoonsusele või mõnele üksikule suurtehingule – tegemist on laiemate positiivsete suundumustega. 

Üldisemalt ulatus Harjumaa ostu-müügitehingute arv 2024. aasta neljandas kvartalis 4971 tehinguni, mis on 13% kõrgem võrreldes kolmanda kvartaliga ja 17% suurem kui aasta tagasi neljandas kvartalis. Ostu-müügitehingute koguväärtus Harjumaal oli samas kvartalis muljetavaldav 1,168 miljardit eurot, mis tähendab 53% kasvu võrreldes kolmanda kvartaliga (764 miljonit eurot) ning 65% tõusu võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (707 miljonit eurot).

Suurima panuse andis kasvu mitteeluhoonete müük – ärikinnisvara kogukäive ulatus rekordilise 365 miljoni euroni, hõlmates 121 ostu-müügitehingut. Kasvule andis olulise panuse Kristiine kaubanduskeskuse müük, kuid ka ilma 129 miljoni euro väärtuses tehinguta oleks kvartali tulemus jäänud märkimisväärselt tugevaks.

Samuti on kasvanud korteromandina võõrandatud mitteeluruumide (sh ärikorterid jm mitteeluruumid) segment – aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv suurenenud 32% ning tehingute koguväärtus 11%. Hoonestamata maa turusegment näitas mullu neljandas kvartalis samuti suuremat aktiivsust: Harjumaal sooritati 18 tootmismaa ostu-müügitehingut koguväärtuses 3,3 miljonit eurot, 14 ärimaa tehingut väärtuses 2,8 miljonit eurot ning 30 segamaa tehingut koguväärtuses 11,8 miljonit eurot.  

Turgu elavdab seni ettevaatlikkusest edasi lükatud tehingute realiseerumine

Ärihoonete turusegmenti mõjutavad tugevalt kapitalihind, mille üheks komponendiks on Euribor, üldine majanduskonjunktuur ning tulevikuootused. Kui 2022. aasta lõpust, majanduskeskkonna pessimistlike meeleolude kasvu taustal, jõudis ärihoonete ost-müük oma madalseisu, siis 2024. aasta sügisest on märgata aktiivsuse kasvu. Seda kinnitab kohalike investorite suurenenud julgus nii suurte tehingute läbiviimiseks kui uute ärihoonete arendamiseks. 

Müüjate ja ostjate arusaamad tehingute õiglasest hinnatasemest on lähenenud, mis on aidanud kaasa rohkemate tehingute sulgemiseni 2024. aasta lõpus. Kahe majanduslanguse aastaga edasi lükatud või ootele pandud ostuotsuste realiseerimine hakkab tasapisi turul kajastuma ka 2025. aastal. Turuosalised tunnetavad, et koos Euribori määra langusega liigub turg järk-järgult tagasi kasvufaasi ja ostuhuvi on taastumas, hoolimata nõrgast majanduskeskkonnast.

Ärihoonete arendusturgu veab jätkuvalt lao- ja multifunktsionaalsete hoonete segment. Kui viimastel aastatel lisandus Harjumaal keskmiselt 105 tuhat ruutmeetrit laopinda aastas, siis 2024. aastal valmis sellest rohkemgi ning hetkel on ehitamise faasis veel ligi 150 000 m2, lisaks ootel projektid. Nende valmimisel 2025. aastal tekib ajutiselt ülepakkumine ja oodata on vakantsi kasvu.  

Kinnisvaraturg pärast madalseisu: uued võimalused ja riskid

Aeglase majanduskasvu ja nõudluse taastumise taustal ei soosi turg hetkel ja lähikvartalitel kuigipalju spekulatiivset kinnisvaraarendust. Arendatakse hulgaliselt build-to-suit ja build-to-own projekte (näited nagu Iconfit tootmishoone, FruitExpress laohoone, Luige spordihoone-padelikeskus, Elcogen tootmishoone, DHL Espressi kaubaterminal jt). Arendusturule lisavad aktiivsust autode teenindus- ja müügikeskuste segment (Veho Peetri, Amserv Peetri, Tänassilma Äripark), kohalikud toidukauplused (Lidl keti edasine laienemine), Depo teise poe arendus. 

Ärihoonete üüriturg liigub juba pea kaks ja pool aastat praktiliselt külgsuunas, kus ebapiisav nõudlus hoiab vakantsete pindade üürihindade kasvu tagasi vaatamata tarbijahinnaindeksi (THI) märkimisväärsele tõusule (2022. aastal 19,4%; 2023. aastal 9,2%; 2024. aastal 3,5%). Kuulutuste arv kasvas 2024. aasta viimases kvartalis 3% võrreldes eelneva kvartaliga ning 14% võrreldes aastataguse ajaga ehk suurenenud pakkumine hoiab leige nõudluse tingimustes hinnad stabiilsena.

Äripindade üüriturul võidab kolija

Turul on tekkinud vastuoluline olukord, kus vakantsete pindade üürihinnad püsivad paigal, kuid kehtivate pikaajaliste üürilepingutega üürnikele rakendatakse indekseerimise kaudu kiiret hinnatõusu. Seetõttu on tekkinud hinnalõhe – uuemate hoonete pikaajaliste lepingutega üürihinnad ületavad samaväärsete vakantsete pindade taset kuni 10–20% võrra. Üürilepingute uuendamisel on oht, et praegusel turul ei pruugi leida sama hinnaga üürnikke, ärihoone üüritase võib langeda võrreldes varasemaga või tuleb ajutiselt leppida suurema vakantsiga.

Uusarenduste üürilepingutega täitmine on endiselt väljakutse, kuigi alates sügisest on märgata teatavat elavnemist. Konkurents on tihe ja üürnike meelitamine vanematest hoonetest uusarenduste täitmiseks on valdav viis hoonete täitmiseks, seetõttu vanemate hoonete jätkuvaks mureks on keskendumine üüritaseme ja täituvuse säilitamisele.

Väljavaated alanud aastaks on mõõdukalt optimistlikud. Majanduskasvu taastumisega suureneb nõudlus äripindade järele, tuues kaasa turuüüritaseme harmoonilist kasvu. Ärihoonete ostu-müügiturg on samuti elavnemas ning ootaks head tehingute aastat peamiselt kohaliku kapitali toel. Intressimäärade alanemine vähendab laenu teenindamise koormust, mis omakorda parandab omanike tulusust ja investeerimisvõimalusi.