Tihe konkurents ja uusarenduste aktiivsus hoiavad äripindade üürihindu üürniku kasuks

Ärikinnisvaraturul on alanud uue tasakaalu otsimise aasta, kus aktiivne arendustegevus ja ettevaatlik üürinõudlus kujundavad hinnatasemeid ning tehingute aktiivsust. Esimese kvartali Maa- ja Ruumiameati tehingute statistika näitas küll tagasihoidlike tulemusi, kuid arvestades esimese kvartali tavapärast sesoonset madalseisu, võib loota järgnevate kvartalite elavnemist.

Aasta kolme esimese kuuga tehti Harjumaal 85 mitte-eluhoonetega hoonestatud maa tehingut koguvääruses 94,6 miljonit eurot. See ületas 22,6% võrra eelmise aasta esimese kvartali tulemuse, kuid jäi tunduvalt alla suurte, eelmise aasta viimase kvartali rekordtasemele (121 ostu-müügi tehingut summas 365 miljonit eurot). 

Harjumaal tehti ka 33 hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaa tehingut koguväärtuses 15,3 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (59 tehingut, 14,8 miljonit eurot), kasvas tehingute väärtus, kuid koguarv vähenes. Üldine tehingute aktiivsus püsis ärisegmendis aasta alguses madal, kuigi mitmed tegurid soosivad ostutehinguid: vastuvõetavale tasemele langenud euribor, üle keskmise kõrge inflatsioon ja majanduskonjunktuuri paranemine. Investeerimishuvi, mis tärkas möödunud aasta sügisel, jätkab realiseerumist tehingutes selle aasta jooksul.

Üürinõudlus vajab hoogustamist: hinnad püsivad muutumatuna

Üüriturg ei ole veel saavutanud täielikku taastumist – ettevõtjad kaaluvad kolimisotsuseid väga ettevaatlikult ja üldine üürinõudlus on leige. Nõudluse vähenemise tõttu on hinnaindeks püsinud stabiilne juba kaks aastat ja seda hoolimata kõrgest inflatsioonist. Esimese kvartali kv.ee üürihinnaindeks Tallinnas oli 10,6 €/m² – sama, mis eelmisel ja üle-eelmisel aasta. Samal ajal on üüripakkumine (aktiivsete kuulutuste arv) kasvanud Tallinnas aastaga keskmiselt 13% võrra ja lähivaldades ligi kolmandiku võrra. Vakantsete pindade täitmine nõuab aega, ressurssi ja kompetentsi.

Arenduste lainetus: uued projektid tihendavad konkurentsi

Tallinna büroo- ja kaubanduspindade turg on juba mõnda aega küllastunud. Uute pindade lisandumine tihendab konkurentsi ja kasvatab vakantsi olemasolevates hoonetes. Sellest hoolimata püsib ärihoonete arendustegevus aktiivsena, millele annab hoogu intressimäärade langus ja ehitushindade stabiilsus  – esimese kvartali ehitushinnaindeksi muutus oli aastaga vaid 1,2%. 

Käimas on mitmeid kohalike kaubanduskeskuste ja väiksemate toidupoodide projekte (nagu Keila Keskus, Keila Vesiveski Keskus, Lidli keti poed). Spordiklubide ja -saalide operaatorid laienevad aktiivselt. 2024.a. valmis Harjumaal 47 tuhat ruutmeetrit uut kaubanduspinda, kuid 2025. aasta esimese kvartaliga on kasutusloa saanud juba 38 tuhat ruutmeetrit kaubanduspinda. Büroopindade sektoris sai eelmisel aastal valmis 133 tuhat ruutmeetrit, kuid juba esimese kvartalis alustati 89 tuhande ruutmeetri uue büroopinna ehitamist.

Lao- ja logistikasektor püsib Harjumaal aktiivsena. Kui 2024. aastal lisandus rekordiliselt 158 tuhat ruutmeetrit uut laopinda, siis tänavu oodatakse sarnast lisandumist. See toob paratamatult kaasa vakantsuse kasvu ja surve üürihindadele. Turg ei toeta hetkel spekulatiivsete projektide ehitust, fookuses on build-to-suit ja build-to-own tüüpi arendused, kus ankurüürnik(ud) on leitud enne ehitust. 

Vaatamata stabiilsetele hindadele mõjutab kehtivate lepingute indekseerimine turutaset. Pikema perioodi jooksul tarbijahinnaindeksi või muude mehhanismide järgi indekseeritud lepingud võivad ületada tegeliku turuhinna. Kui selline pind jääb vakantseks, peab üürileandja sõlmima uue lepingu madalama turuhinnaga. Selliselt korrigeerib turg ise hinna vastavusse tegeliku tasemega ja ükski objekti üürihind ei saa pikaajaliselt kasvada turust kiiremini.

Tänavu seisab ärikinnisvaraturg silmitsi üürinõudluse taastamise väljakutsega. See eeldab majanduse laialdast kasvu, ettevõtjate suuremat otsustusjulgust ja tarbijate kindlustunde paranemist. Üürihinnad on püsinud stabiilsena ning uusarenduste aktiivsus loob tugeva konkurentsikeskkonna. Turu tasakaalu kujundab vakantsuse vähenemine ja realistlik hinnastamine. Käesoleval aastal jääb ärikinnisvaraturg jätkuvalt üürniku ja ostja poole kalduvaks.

Ülevaade Tallinna ja Harjumaa äripindade üürihindadest

Büroopinnad:

● A-klassi üürihinnad on 15-23 €/m2, keskmiselt 18 €/m2

● B-klassi üürihinnad on 9–16 €/m2, keskmiselt 13 €/m2. 

● C-klassi üürihinnad on vahemikus 6–10 €/m2, keskmiselt 8 €/m2.

Kaubandus- ja teeninduspinnad:

● Kaubanduskeskuste suuremate ja keskmiste pindade üürihinnad on 12–30 €/m2 ja väiksemate pindade puhul 15–40 €/m2.

● Tallinna lokaalse tähendusega kaubanduskeskuste hinnatase 10-15 €/m2, vanemates hoonetes alates 7 €/m2.

● Büroohoonete ja korterelamute esimesel korrusel asuvate kaubandus- ja teeninduspindade üürihindadel on suur varieeruvus sõltuvalt pinna asukohast, atraktiivsusest ja läbikäidavusest – 10-23 €/m2.

Laod ja logistikapinnad:

● Tallinna ja lähivaldade laopindade üür on valdavalt 5–8 €/m2, keskmiselt 6,1 €/m2

● Vanemate renoveerimata laopindade üür jääb valdavalt vahemikku 4-6 €/m2.

Stock-office ja multifunktsionaalsed pinnad:

● Tallinna stock-office tüüpi pinnad on 7–13 €/m2, keskmiselt 8,5 €/m2.

● Tallinna lähivaldade stock-office pinnad on 6–10 €/m2, keskmiselt 7,3 €/m2