Analüütik: Knnisvaraturg on kevadiselt elav, kasvab tehingute arv ja hinnad on tõusul

Sarnaselt edukale aastalõpule möödus ka 2025. aasta esimene kvartal paljulubavalt.

Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi kohaselt toimus Harjumaal kokku 4 158 kinnisvara ostu-müügi tehingut, mis on 19,7% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Tehingute koguväärtus ulatus 762 miljoni euroni, ületades eelmise aasta sama perioodi tulemust 100 miljoni euro ehk 15,2% võrra. Samas jäi tehingute arv ja koguväärtus võrreldes ülieduka 2024. aasta lõpu neljanda kvartaliga vastavalt 16,4% ja 34,8% võrra maas. See tulenes suuremahuliste tehingute koondumisest aasta viimasesse kvartalisse ning sesoonsest mõjust – aasta algus on sesoonselt vähem aktiivne kui teised kvartalid. Siiski näitab üldpilt tehinguaktiivsuse märgatavat paranemist, mis on otseselt seotud majanduskonjunktuuri taastumise ja euribori määrade langusega.

Korteriturg tõmbab: aktiivsus ja hinnakasv tasakaalukal tõusul

Korterite ja eluhoonetega hoonestatud maa ost-müük on jätkuvalt kinnisvaraturu kõige aktiivsem ja likviidsem segment. Esimeses kvartalis müüdi Harjumaal 2 768 eluruumikorterit, mis on 456 korteri võrra (19,7%) rohkem kui aasta tagasi. Aktiivsus ületab ka kvartaalse pikaajalise keskmise 6% võrra. Seda toetab pakkumise ehk aktiivsete kuulutuste arvu vähenemine. Kuigi koduostjatel on jätkuvalt lai valik, on korterite pakkumine (Tallinnas 4 622 ja Harjumaal kokku 5 799 aktiivset kuulutust) võrreldes eelmise aasta suve-sügise ülepakkumisega hakanud vähenema, mis on positiivne suundumus.

Harjumaa keskmine ruutmeetrihind esimeses kvartalis oli 2 821 eurot ning mediaanhind 2 710 eurot, mis on aastaga kasvanud vastavalt 2,1% ja 1,7%. Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind (2 975 eurot) ja mediaanhind (2 790 eurot) on aastaga tõusnud vastavalt 1,5% ja 1,9%, jäädes oluliselt allapoole esimese kvartali 4,5% suurust inflatsiooni. Harjumaa keskmine korteritehingu hind kasvas aastatagusega võrreldes 2,4%, ulatudes 166 998 euroni (võrdluseks 163 058 eurot aasta tagasi). 

Uusarenduste turg: optimism kasvamas, kuid tippvormist kaugel

Vastupidiselt aktiivsele järelturule ei ole uute korterite turg veel täielikult taastunud, kuigi hiljutised arengud toovad optimismi. Korterite esmamüügi turgu pidurdab oluliselt uue kinnisvara kallidus ning selle segmendi väiksem potentsiaalne ostjaskond. Citify uusarenduste jälgimise andmebaasi kohaselt müüdi aasta esimese kvartalis Tallinnas 389 uut korterit keskmise hinnaga 4 470 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes eelmise aasta sama aja 250 müügiga on see üle 55% aktiivsuse kasv. Kuna tehingud registreeritakse viitajaga, jõuavad need müügid tehingute statistikasse hiljem. Turul valitseb jätkuv ülepakkumine – Tallinnas on müügis üle 2700 uue korteri. See tingib tiheda hinnakonkurentsi ja sooduspakkumised, millega arendajad püüavad ostjateni jõuda. Juulist rakenduv käibemaksutõus jõuab tõenäoliselt koduostjani alles hiljem ja vähendab pigem arendajate kasumimarginaali. Uute korterite segment on kõrgema sissetulekuga koduostja kindlustunde ja ostuvõime taastumise ootel.

Elumajade turg elavneb: tehingute ja hindade kasv

Esimeses kvartalis toimus Harjumaal 396 elumajade ostu-müügi tehingut, mida on 104 võrra rohkem kui aasta tagasi esimeses kvartalis. Tehingute koguväärtus ulatus 115,6 miljoni euroni. Eramute keskmine ruutmeetrihind oli 2 280 eurot, mis tähendas aastast hinnatõusu 9,4%. Suvilate ruutmeetrihind oli 2 316 eurot, kuid langes aastaga 1,9%. Sarnaselt korterituru arengutele on ka elumajade pakkumine hakanud vähenema, kuigi püsib veel 13% võrra üle pikaajalise keskmise. 

Üüriturg soojeneb aeglaselt: pakkumine väheneb, hinnad stagneeruvad

Korterite üüriturg on endiselt suhteliselt leige, kuid liigub aktiivsuse taastumise suunas. Üürikorterite pakkumine on aastaga vähenenud 16%, mis on hea uudis üürileandjatele. Siiski on üüripakkumine veel kolmandiku võrra üle pikaajalise keskmise, mis takistab üürihindade tõusu. Tallinna korterite üürihinnaindeks, mis oli esimeses kvartalis 13,9 eurot ruutmeetri kohta, kasvas aastaga vaid 2,2%. Üürileandjad ei ole suutnud inflatsioonist tingitud kulude tõusu üürnikele edasi kanda. Pikemat aega suhteliselt paigal püsiv üürihind piirab üürileandjate tulusust.

Vaade tulevikku: taastumise trend jätkub mõõduka tempogaTuleviku turuväljavaadete osas on märgata selgeid paranemise märke. Ülepakkumine väheneb ja tehingute aktiivsus on tõusuteel. Uusarenduste turul on märgata koduostjate suuremat huvi, mis realiseerub lähiajal suuremas tehingute arvus. Samas jääb murekohaks kõrge uute korterite varu,  mille normaliseerumine sõltub suuresti tarbijate kindlustunde ja sissetulekute kasvust. Kokkuvõttes võib 2025. aasta ülejäänud kvartalitelt oodata jätkuvat mõõdukat paranemist kõigis segmentides, kui majanduslikud trendid püsivad soodsad.