Anton Kruglov: Kvaliteetne varahaldus tõstab kinnisvara hinda: kas hoida või uuendada?

Viimaste aastate jooksul on Eesti ärikinnisvara turg olnud aktiivne. Tehinguid oli palju ning tootlused millega müügid toimusid liikusid allapoole. Samuti on suurenenud välismaiste investorite huvi Eesti kinnisvaraturu vastu. Palju on ehitatud uusi ärihooneid kuid on renoveeritud ka vanemaid hooneid.  Ärikinnisvara turuolukord hakkas muutuma 2022 aasta suvel mil globaalsed sündmused hakkasid mõjutama mitte ainult ehitushindu vaid ka halduskulusid ning laenu teenindamist läbi kasvava Euribori. Esimene kvartal 2023 näitas 40% müügitehingute vähenemist ärikinnisvara turul. Põhjuseks on investorite vs. objekti omanike muutunud tootluse ootused kus kumbki neist pole nõus leppima kujunenud olukorraga. Kõrge inflatsioon viitab siiski sellele, et kinnisvarasse investeerimine on mõistlik otsus ka tänapäeval.

Olukorras mil ehitushinnad olid kõrgemad, üürihinnad ei kasvanud nii kiiresti kui objekti omanikud ootasid ja Euribor kasvas, tekkis ka kinnisvara arendajatel raskuseid uute objektide käivitamise otsuste langetamisel ja need lükati edasi. See omakorda viib olukorda mil uute objektide osas võib tekkida vaakum. Tulemusena on oodata osapoolte turuolukorraga leppimist ning enda ootuste korrigeerimist: ehitushinnad stabiliseeruvad ja ehk langevad, üürihinnad liiguvad mõõdukas tempos ülespoole, investorite ning vara omanike tootluse ootused lähenevad üksteisele. 

Kuigi energia hinnad on samuti langemas siis euribori tõus ja sellega seotud ebaselgus on endiselt suurimaks takistuseks investoritele tehingute ees. Keeruline on hinnata investeeringu kulukomponente ning oodatakse selgemaid signaale.

Varahalduri jaoks on oluline väljakutse hoida olemasolevad objektid tervena ja tagada nende pikaajaline säilimine. See hõlmab mitmeid ülesandeid, nagu vakantsuse jälgimine, hoonete ja üürivoo efektiivsuse jälgimine ja lepingute uuendamine.

Vakantsuse jälgimine on oluline, et tagada üürivoog ning hooned oleksid heaperemehelikult kasutuses. Pikalt tühjalt seisvad pinnad võivad samuti viia nende seisukorra halvenemiseni. Varahaldur peab seetõttu tagama, et kõik ruumid on alati hõivatud ja ruumide vabanemisel leitaks kiirelt uued üürnikud.

Hoonete efektiivsuse jälgimine hõlmab mitmesuguste süsteemide ja seadmete regulaarset kontrollimist ja hooldamist, et tagada nende optimaalne toimimine. See võib hõlmata kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemide, elektrisüsteemide, veesüsteemide ja muude hoone komponentide regulaarset hooldamist ja parandamist.

Lepingute kaasajastamine on samuti oluline varahalduri ülesanne, kuna see tagab, et üürnikud ja omanikud järgivad neis lepingutes kokkulepitud tingimusi, lepingud on õigeaegselt uuendatud, indekseeritud ning vastavad tänaste turutingimustele. Varahaldurid peavad jälgima üürimis- ja müügilepinguid, hoolduslepinguid ning muid dokumente tagamaks nende ajakohasus ja õiguslik kehtivus.

Kokkuvõttes on varahaldurite ülesanne hoida olemasolevad objektid/üürivood tervena ja tagada nende tõhus toimimine. See nõuab detailset tähelepanu, tugevat organiseerimisoskust ja head suhtlemisoskust nii üürnike kui ka omanikega.

Developed by Reaktiiv