Ardi Roosimaa: Ärikinnisvaraturg ei taastu enne 2023. aastat

Maailma vallutanud koroonaviirus on pea peale pööranud kõik seni kehtinud reeglid paljudes elu- ja ärivaldkondades. Mõju ärikinnisvarale on olnud suur, kuid elupindadega toimuvast siiski mõneti väiksem. Märksõnad nagu nõudluse taastumine, pindade defitsiit ja hinnakasv on ärikinnisvaraturu uus normaalsus. 

Elupindade turu aktiivsus kasvas 75%

Turismi ja aktiivse riikidevahelise liikumise kokkukuivamine mõjutas kinnisvaraturgu kõvasti. Pandeemia hakul paiskus äkiliselt suur hulk vakantseid kortereid kinnisvaraportaalidesse – mõne kuuga kasvas üürikorterite pakkumiste hulk tervelt 75%, mis algselt ka langetas hindu 11% võrra. Turu taastumine võttis aega üle aasta – 2021. aasta sügisel tõusid korterite üürihinnad esmalt taas koroonaeelsele tasemele ja on selle nüüdseks juba ületanud. Ka vakantsete korterite arv vähenes pooleteise aastaga tagasi 2019. aasta tasemele. 

Nõudlus üürikorterite järele on hetkel suur ja õige hinnastamise korral leiavad korterid üürilise loetud päevadega. Arvestades, et korterite müügihinnad teevad iga kuu hinnarekordeid ja korteri ost muutub keskmise ostja jaoks üha raskemini kättesaadavaks, püsib korterite üüriturg aktiivsena ning korterite korralik üürihinna kasv jätkub ka äsja alanud aastal.

Ärikinnisvara üürihinnad samal perioodil sel määral ei langenud. Äriturg on reeglina stabiilsem, kuna iga otsuse mõju on osapooltele pikaajaline. Koroonaaja alguses oldi paindlikud ning kestvad üürilepingud hoidsid ära suurema kokkuvarisemise. Ärikinnisvara turg oli 2020. aastal eeskätt ooteseisundis, mida ärikinnisvara maaklerite hulgas nimetati vaikuse aastaks. Turg elavnes 2021. aasta kevadeks.

Äripindade nappus leevendub aastaks 2023

Täna ollakse olukorras, kus sobiva suuruse, funktsiooni ja asukohaga üürimiseks äripindade leidmine lühikeses perspektiivis on aina suuremaks väljakutseks. Hetkel näeme, et ärikinnisvaraturul on tekkimas ajutine defitsiit, mis on teatud mõttes analoogne elukondliku turuga. Pakkumises on üle kolmandiku võrra vähem objekte kui kümne aasta keskmiselt. Osa projektidest oli eelmisel aastal pausile pandud ja nüüd, kui nõudlus on taastunud, ei ole need veel valmis. Lisaks jõudis 2021. aastal turule oluliselt vähem uusi äripindu ning 2020. aasta kaua vakantsena seisnud pinnad on juba hõivatud. Olukorrale on oodata leevendust koos suuremamahuliste uusarendustega alles sel ja 2023. aastal.

Tänast ärikinnisvaraturgu ilmestavad enim väike valik ja erisoovidele vastava kinnisvara nappus ehk olemasolev pakkumine ei kata nõudlust. Aastatagusega võrreldes langes ärikinnisvara kuulutuste arv kolmandiku võrra. See pani vakantsete pindade üürihinnad taas kasvama. Lisaks on üle pika aja osadel üürileandjatel võimalus tõsta olemasolevatel pindadel üüri tervelt 8,8% (tarbijahinna novembrikuu indeks). Energia kallinemine ja palgasurve hoiavad ka 2022. aastal inflatsiooni üle keskmise, mis annab võimaluse fikseerimata üürihinnaga lepingutes tõsta hinda veelgi. Ehk kahe aastaga võib summaarne üürihinna kasv olemasolevatel fikseerimata üürihinnaga pindadel ulatuda ka 12–14%-ni. Uusarenduste puhul mõjutavad uute pindade üürihinda hüppeliselt üle 20% kasvanud ehitushinnad, mille mõju saab olema tugev ka 2022. aastal. 

Teisisõnu kergitavad ärikinnisvara üürihindu nii nõudjad kui ka pakkujad. Koroonakriis on ärikinnisvara maastikul mõnd loomulikku elementi eeskätt vaid võimendanud ja kiirendanud. Kui edaspidine äriajamine toimubki pidevalt muutuvas ja raskesti prognoositavas keskkonnas, mis nõuab käe pulsil hoidmist ja kiiret reageerimist, tähendab see äripindade ja -hoonete seisukohalt vajadust olla võimalikult paindlik, luua universaalseid, multifunktsionaalseid ja ökonoomseid pindu, mis eeldab juba projekteerimisel hoonele mitme alternatiivse lahenduse võimaldamist.

Ärikinnisvara peab olema nagu kameeleon

See kõik toob lähiajal turule üha rohkem erinevaid kombineeritud äripindade vorme. Näiteks läbimõeldud asukoha, funktsionaalsuse ja kontseptsiooniga stock-office ja loft-office tüüpi objektid leidsid üürilisi ja ostjaid ka 2020., nii öelda seisva ärikinnisvaraturuga aastal, sest need võimaldavad üürnikele monofunktsionaalsete pindadega võrreldes paindlikkust ja suuremat sõltumatust majanduskeskkonna anomaaliatest. Võiduka e-kaubanduse foonil muutuvad väiksemad kaubanduspinnad rohkem reklaami- ja näidistesaalideks ning tellimuste väljastus- ja kokkupaneku pindadeks. Ehk lao- ja kaubandusfunktsioon, tihti ka büroopinnad ühildatakse kulude optimeerimise ja juhtimise sünergia eesmärgil.

Tulevik toob ilmselt ka kaubanduskeskuste transformeerumise meelelahutus- ja vabaajakeskusteks ning lokaalsed ärid rohkem reklaami- ja näidistesaalideks. Büroohoonetesse võib tulla aina rohkem elukondliku funktsiooni. Võimalik, et osa majutusasutustest hakkavad lisaks konverentsiruumidele ja meelelahutusele pakkuma erinevaid paindlikke büroopindade valmislahendusi. Sellisel viisil kohaneb turg kohaneb muutuvate oludega, pakkudes läbimõeldud funktsionaalsuse ja kontseptsiooniga pindu. Alanud aasta tõotab tulla kahe eelneva aastaga võrreldes aga kindlasti aktiivsem – märksõnadeks on kiire reageerimine, paindlikkus, multifunktsionaalsus ja jätkuv hinnatõus.