Ärikinnisvaraturul on vastandlikud signaalid

Julia Linde, Restate’i kinnisvaraanalüütik

Kuigi Eesti majandus taastub kriisist üle ootuste kiiresti, esineb ärikinnisvaraturul vastandlikke signaale. Ühelt poolt lööb väljastatud ehituslubade maht rekordeid ning suureneb kinnistute ostu-müügi tehingute arv, üürihinnad stabiliseeruvad ja nõudlus vaikselt taastub. Teisalt langes ehitussektor esimese kvartaliga tervelt 12,8%, esinevad ehitussisendite tarneraskused ja ehitushinnad kasvavad suure tempoga. Äripindade üürihinnad ei jõua ehitushindadele järele, mistõttu arendajate tootlused jätkuvalt vähenevad. Käesolev aasta jääb valminud äripindade osas tagasihoidlikuks.

Julia Linde, Restate’i kinnisvaraanalüütik

Aasta esimese kvartali SKP ületas kriisieelse 2019. aasta taseme ning kvartali 5,4% suurune (sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeerituna 4,8%) majanduskasv üllatas aasta võrdluses isegi pangaanalüütikuid, kes ennustasid kriisieelse taseme taastamist pigem aasta teises pooles.Kvartaalne majanduskasv tulenes eelkõige maksulaekumistest, kaubanduse ja IKT sektori kasvust. Eelmise aasta teise ja kolmanda kvartali nõrga võrdlusbaasi tõttu ning oluliselt leevenenud piirangud lubavad ennustada eesolevateks kvartaliteks veelgi kiiremat majanduskasvu. Eesti Panga juuni majandusprognoosi kohaselt kasvab Eesti majandus tänavu 5–8%.

Kindlustunne kasvab

Ettevõtjad ja tarbijad hindavad majandusseisu üha kindlamaks. Majandususaldus ja ärikonjunktuur on taastumas ning ületavad pikaajalist keskmist. Ärisektorite kindlustunde indikaatorid on võrreldes eelmise aastaga oluliselt paranenud ja püsivad kõrgetel positsioonidel, ületades pikaajalisi keskmisi näitajaid. Tarbijate kindlustunne on jätkuvalt madal, kuid paraneb jõudsalt. Seda iseloomustab ka jaemüügi numbrite paranemine, mis on alates 2020. aasta detsembrist ületanud nii koroona-aasta, kui ka kriisieelse 2019. aasta vastavate kuude näitajaid. Tarbimise kasvu toetab ka langenud töötus – pärast  märtsikuu 8,8% suurust registreeritud töötuse määra kõrgpunkti hakkas töötus alanema, jäädes juunis 7,7% peale. Tarbijate kindlustunnet tõstab omakorda brutokuupalga kasv aastaga tervelt 6,8%. Töötuse vähenedes seisab Eesti taas tööjõukäte puudumise ees, mistõttu jätkub ka teatud surve palgakasvuks.

Kiire majanduskasvu juures suureneb samas turuosaliste inflatsioonikartus. Tarbijahinnaindeksi muutus aasta võrdluses on juuni seisuga suurenenud 3,8 protsendini. Kiireneva inflatsiooni kartuses otsivad turuosalised võimalust raha turvaliselt paigutada. Sügisel see ilmselt hoogustub veelgi, kui pensionireformi tagajärjel jõuab septembris turule rahasüst koos koroona-aasta suuremate hoiustega. Selle tagajärjel läheb turg  kuumaks ja hinnad veel kõrgemaks. Vähelikviidne kinnisvara on võimalik sellises turuolukorras realiseerida parima hinnaga.

Ärikinnisvaraturul on vastandlikud signaalid

Kuigi Eesti majandus tervikuna esimeses kvartalis kasvas, näitas ehitussektor esimeses kvartalis seevastu 12,8% langust aasta võrdluses. Sel aastal ei jõua ärikinnisvaraturule nii suures mahus pinda nagu tavaliselt ja aasta jääb pigem tagasihoidlikuks.

Esimese poolaastaga jõudis Harjumaal (sh Tallinn) kasutusse üle 1500 m² büroopinda, enam kui 6000 m² kaubanduspinda ja üle 61 0000 m² laopinda. See tähendab, et büroopinda lisandus kasutusse ainult 1,6%, kaubanduspinda 6,7% ja laopinda 61% viimase viie aasta keskmisest mahust. Büroo- ja kaubanduspindade puhul on langus drastiline ja 2020. kriisiaasta loomulik tagajärg, mil paljud projektid olid pausile pandud.

Teisalt on tänavu esimese poolaasta jooksul väljastatud Harjumaal (sh Tallinn) rekordkoguses büroohoonete ehituslubasid – 150 000 m² ulatuses, mis oluliselt ületab ka eelnevate täisaastate numbreid, näiteks viimase viie aasta keskmine aastane maht on suurusjärgus 125 000 m². Kaubandus- ja laopindade puhul väljastati ligi pool tavalisest aastasest mahust, vastavalt 57 000 ja 68 000 m² ulatuses. Tõenäoliselt realiseeruvad need numbrid valmispindadeks lähiaastatel, mil arendajate kindlustunne, tulevikuootused ja turukonjunktuur taastuvad veelgi. Esimese poolaasta jooksul on alustatud 124 000 m² büroopinna, 40 000 m² kaubandus- ja 56 000 m² ulatuses laopinna ehitamist.

Ehitussektori kindlustunne on taastunud

Ehitussektori kindlustunne jõudis mais ja juunis juba 2017. ja 2018. aasta tasemele. Konjunktuuriinstituudi (EKI) läbiviidava uuringu alusel tagasid ehitussektoris lepingud teises kvartalis tööd 5,1 kuuks, mis ületab pikaajalist keskmist (3,6). Arvestades, et elukondliku kinnisvara turul on hetkel võimalik realiseerida objekti juba enne selle valmimist ja ajalooliselt parimate hindadega, tõmbab see kinnisvaraturu segment ressursid ja huvi ärikondlikust segmendist enda poole.

Samas on ilmnenud ehitussisendite hinnatõus ja tarneraskused. Toormekriisist tingituna on ehitusmaterjalide tarneraskused ja hindade kasv need takistused, mille üle kurdavad oma sõnavõttudes ehitus- ja arendusettevõtjad. Konjunktuuriinstituudi andmetel ongi ehitussektori juuni peamised COVID-19 probleemid seotud kallinenud hindadega (73%) ja tootmissisendite hankimisega (53%). Aasta algul nimetati tähtsamate takistavate tegurite seas ka ebapiisavat nõudlust, kuid teises kvartalis muutus see vähem oluliseks.

Ehitus- ja kinnisvarasektori olukorrast tulenevalt esineb turul tugev surve uusarenduste üürihindade kasvuks. Uusarenduste ehituse hinnapakkumised on lühikese ajaga kasvanud ligi 20%, samas kui üürihinnad turul on pikalt olnud üsna stabiilsed – aastane kasv on piirdunud üksiku protsendipunktiga. Selline olukord valmistab turgu uusarenduste üürihindade kasvuks, sest arendajad ei ole enam võimelised pakkuma uut ärikinnisvara senistel üüritasemetel ning oluliselt kõrgemaid sisendhindu hakatakse klientidele üle kandma.

Osa arendajaid on veel äraootaval seisukohal, eriti büroopindade osas, sest müügiobjektide tootlus on pidevalt vähenenud. Üürihinnad on püsinud pikalt paigal, kriisiga seoses pakuti üürnikele soodustusi või üüripuhkuseid, mis kõrgema vakantsi ning ehitushindade märkimisväärse kallinemise osas toob kaasa omanike tootluste vähenemise. Teise kvartali jooksul on toimunud Tallinna ja Harjumaa ärikinnisvara üürihindade stabiliseerumine ning Tallinna äripindade pakkumiste arvu 5%-ne vähenemine esimese kvartaliga võrreldes näitab nõudluse tagasihoidlikku taastamist ning toetab üürihindade taseme säilitamist ja sama trendi jätkates ka nende kasvu ning vakantsi vähenemist.

Ärikinnisvara areneb Tallinna lähiümbruses

Aasta esimeses pooles oli märgata hoogustuvat äri ja tootmise sihtotstarbega hoonestamata kinnistute tehingute arvu suurenemist Rae vallas ja osaliselt Tallinnas. Näiteks osteti Rae vallas esimesel poolaastal 14 äri-, 18 tootmis- ja 46 segamaa otstarbega hoonestamata kinnistut, mis ületab viimaste täisaastate näitajaid oluliselt nii tehingute arvu kui ka tehingute summaarse käibe poolest.

Rae vallas ärikinnisvara arendamise kasuks räägib lisaks sobivale asukohale ja transpordivõrgule ka tohutu kiirusega kasvav elukondliku kinnisvara turg ja sellega kasvav valla rahvastik. Näiteks poole aastaga osteti Rae vallas 324 hoonestamata elamumaa kinnistut, kuigi tavaliselt toimub keskmiselt umbes 130 tehingut terve aasta peale.

Ärikinnisvara poolelt vaadates on nõudlus eriti suur hea asukohaga äri- ja tootmisotstarbega kinnistute järele. Arvatavasti kasvavad lähiajal Tallinna ringtee ja Tallinna lähivaldade äripargid, millele annab kindlasti lisahoogu ka eelduslikult 2026. aastaks valmiv Rail Balticu projekt.

Aasta teisele poolele ettevaatavalt saab prognoosida ärikinnisvara turu jätkuvat taastumist. Ilmselt on oodata ka sektorite turuosaliste optimismi ja majandusaktiivsuse kasvu. Äripindade vakants hakkab vähenema ja on oodata ka nõutumate pindade üüritasemete kasvu ning nõudlus heas asukohas kinnistute ja kvaliteetsete pindade järele säilib kõrgel tasemel.

Büroopinnad

• Võrreldes esimese kvartaliga üürihinnad stabiliseeruvad, vakants püsib kõrge
• A-klassi üürihinnad on 11–20 €/m², keskmiselt 14,6 €/m². A-klassi uusehitiste ja -arenduste keskmine üüritase 15,1 €/m². Vakants jääb enamasti 0–10%, keskmiselt 8% juurde, uusehitiste puhul ka kõrgem
• B-klassi üürihinnad on 7–15 €/m², keskmiselt 11,1 €/m². B-klassi vakants on keskmiselt 9,7%, objektiti varieeruv, üldjuhul kuni 20%
• C-klassi üürihinnad on vahemikus 5–10 €/m², keskmiselt 6,8 €/m², vakants 5–30%, vanematel büroohoonetel kõrgem

Kaubandus- ja teeninduspinnad

• Kaubanduskeskuste suuremate pindade üürihinnad on 12–20 €/m² ja väiksemate pindade puhul 15–32 €/m²
• Tallinna linnaosade lokaalse tähendusega kaubanduskeskuste hinnatase algab 9 €/m². Uute kaubanduspindade üürihinnad Tallinna magalarajoonides jäävad vahemikku 10–13 €m²
• Büroohoonete ja korterelamute esimesel korrusel asuvate kaubandus- ja teeninduspindade üürihindadel on suur varieeruvus sõltuvalt pinna asukohast, atraktiivsusest ja läbikäidavusest. Vanemate ja mittekeskse asukohaga pindade üür algab 7 €/m² ja kesklinna heas asukohas pindade üür on 15–25 €/m²
• Võrreldes esimese kvartaliga üürihinnad stabiliseeruvad. Uued multifunktsionaalsed äripinnad pakuvad konkurentsi vanematele vähematraktiivsetele pindadele

Logistika

• Eraklientidele suunatud 1–20 m² suuruses väikeste laopindade üüritase on 11–30 €/m², keskmiselt 16 €/m² ja väikeettevõtetele mõeldud alla 100 m² pindade üürihinnad on 6–11 €/m², keskmiselt 9 €/m²
• Tallinna kuni 300 m² suuruste laopindade üürihinnad on 5–9 €/m², keskmiselt 6 €/m² ja suuremate laopindade üürihinnad on 3–7 €/m², keskmiselt 5 €/m²
• Tallinna lähivaldade kuni 300 m² suuruste laopindade üürihinnad on 5–8 €/m2, keskmiselt 6 €/m² ja suuremate laopindade üürihinnad 3–7 €/m², keskmiselt 5 €/m². Keskmiseks vakantsiks on 4,6%
• Vanemate renoveerimata laopindade üür jääb vahemikku 2–4 €/m²

Stock ja loft office

• Eri funktsioone ühendavate stock ja loft office tüüpi pindade üürihinnad Tallinnas on valdavalt 7–13 €/m², keskmiselt 8,3 €/m²
• Tallinna magalarajoonide populaarses kaubanduspiirkonnas on suurema kaubandusfunktsiooniga pindadel üürivahemik 9–13 €/m² ja suurema laofunktsiooniga pindadel 6,5–8,5 €/m²

Tallinna lähivaldade äriparkides suurema laofunktsiooniga pindadel üürihinnad vahemikus 5–10 €/m², keskmiselt 6 €/m²