Julia Linde: Kas euribori langus ja majanduslanguse peatumine tõmbavad lõpuks kinnisvaraturu käima?

Viimaste kuude majandusuudised annavad kinnisvaraturule tagasihoidlikku optimismi. Kuigi seis pole veel roosiline, on langeva euribori taustal märke tehinguaktiivsuse kasvust. Kas need muudatused viivad lõpuks ka kinnisvaraturu taastumiseni? Vaatame lähemalt, kuidas turuolukord on viimastel kuudel muutunud.

Turg toimib üldiselt rahuldavalt ning on näha, et kolmanda kvartali tulemused on olnud vastavuses üldise majanduse käekäiguga. Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute koguarv oli kolmandas kvartalis 10 293 tehingut ehk suuresti eelmise kvartali tasemel ning aastatagusest ajast vaid 1,1% võrra väiksem. Ostu-müügitehingute koguväärtus oli aga 1176 miljonit eurot ehk kasvas eelmise kvartaliga võrreldes 7,3% ja aastataguse ajaga võrreldes 3,8% võrra. 

Harjumaa kui Eesti kinnisvaraturu likviidseima turuosa kvartaalsed näitajad on nii aastataguse ajaga kui ka selle aasta teise kvartaliga võrreldes kasvanud tehingute arvult ligi 3% ja koguväärtuselt vastavalt 4,7% ja 10,8%. Tehingute arvu ja koguväärtuse näitajate languse peatumine annab muude majandusuudiste valguses tagasihoidlikku optimisminooti kinnisvaraturu kasvust. Sama kinnitavad ka maaklerid ja projektijuhid, kes on täheldatud alates septembrist tuntavat aktiivsuse kasvu, mida sesoonsuse arvele kirjutada ei saa – oluliselt on kasvanud nii päringute, läbirääkimiste kui ka sõlmitud üürilepingute arv. Oleme hetkel pöördepunktis ja pärast kaheaastast ooteaega on saabumas aeg pikalt ootele pandud tehingute lõpuni viimiseks. 

Korteriturul on esimesi aktiviseerumise märke, kuid arenguruumi on veel palju

Harjumaa korterite ostu-müügitehingute arv kasvas kolmandas kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 13,6% võrra ja 2023. aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 5,6% võrra. Korterite keskmine ruutmeetri hind on Harjumaal püsinud 2810 euro juures, olles aastataguse ajaga võrreldes stabiilne. Tallinnas oli keskmine hind 2987 eurot/m², mis on langenud 1% võrra. Üheks hinnakasvu takistavaks põhjuseks on pikaajalisest keskmisest ligi kümnendiku võrra kõrgem pakkumine ehk müüjaid on endiselt oluliselt rohkem kui potentsiaalseid ostjaid.

Kui vaadata tehingute struktuuri, siis esmamüügi korterite osas on tehingute arv veel endiselt madal. Vastavalt Maa-ameti tehingute andmetele müüdi kolmandas kvartalis Eestis väljaspool Tallinnat 295 uut korterit, mis on üle kahe korra vähem kui 2021-2022 keskmine kvartaalne müük, mis oli 634 korterit. Tallinnas on kvartaliga müüdud 256 esmamüügi korterit, mis on samuti üle kahe korra vähem kui 2021-2022 kvartaalsest tulemusest, mis oli 561. Tallinna esmamüügi korteri keskmiseks ruutmeetri hinnaks on 4210 eurot, aastaga on hind jäänud praktiliselt samaks. Alanev euribor ja reaalpalkade kasv aitavad turgu taastada, kuid olulist aktiviseerimist võib oodata pigem 2025. aasta kevad-suvel.

Hoonestatud maa segment on tugev

Hoonestatud maa tehingute arv on kolmandas kvartalis kasvanud. Harjumaal müüdi 518 eluhoonetega kinnistut, mis on 9,3% rohkem kui teises kvartalis ja 12,9% rohkem kui aasta tagasi. Ka mitteeluhoonetega kinnistute tehingute arv kasvas, jõudes 96-ni, mis on 30% rohkem kui eelmises kvartalis. 

Hoonestamata maa turul nähtub kolmandas kvartalis tehingute arvu ja väärtuse märgatavat langust. Harjumaal tehti kokku 430 tehingut koguväärtusega 45 miljonit eurot, mis on vastavalt 24,7% ja 47,1% vähem kui aasta tagasi.

Üüriturg liigub aeglaselt paranemise poole

Üürituru seis paraneb aeglaselt ning on endiselt üürnikule vägagi soodne. Pakkumise kuhjumise tõttu ei ole korterite üürihinnad aastaga oluliselt muutunud. Keskmine Tallinna korteri üürihind, mis oli kolmandas kvartalis 14,2 eur/m2, on alates aasta algusest mõnevõrra kasvanud jäädes 2,3% väiksemaks kui aasta tagasi. Üürikorterite ülepakkumine on hakanud vähenema, kuid on endiselt üle oma pikaajalisest keskmisest. Sellises turuolukorras saavad üürnikud kaaluda paremaid pakkumisi või vältida hinnatõuse. Paljud üürileandjad eelistaks jätta heale üürnikule üürihind indekseerimata, kui riskida üüritulu kaotada. Need asjaolud on ka põhjusteks, miks üürikorterite investorid ei ole veel täisväärtuslikult investeerimisturule naasnud: protsendipunkti võrra langenud euribor ja pikalt püsiv üürihind ei suuda veel tagada endist tulusust.

Ärikinnisvara üürituru stabiilsus ja tulevikuväljavaated

Ärikinnisvara üüriturul on seis paljuski sarnane. Vakantsete pindade üürihinnaindeks aktiivsemates turusegmentides Tallinnas ja Rae vallas on püsinud samal tasemel kui aasta tagasi, mis on vastavalt 10,6 ja 8,1 eur/m2. Samas on üüripakkumiste arv kasvanud Tallinnas 10,3% ja Rae vallas 5,8%, viidates sellele, et nõudlus pole veel piisavalt tugev. Tarbijate ja ettevõtjate kindlustunde indikaatorid näitasid ka läinud kvartalis madalat sentimenti. Tarbijate ja jaekaubandusettevõtete indikaatorid on võrreldes aastataguse ajaga isegi vähesel määral halvenenud. Pakkumiste arvu kasv peegeldab vakantsi suurenemist ning rõhutab vajadust õige hinnastamise ja turunduse järele.

Kuigi vakantsete pindade üürihinnad pole aastaga muutunud, ulatub äripindade üüri indekseerimine tähtajaliste üürilepingute järgi 2023. aasta kõrge tarbijahinnaindeksi tõttu kuni 9,2%-ni. Tugeva üüriportfelliga objektidel kasvab sel viisil objekti turuväärtus kiiremini. Sügisest alates on suurenenud päringute, läbirääkimiste ja sõlmitud üürilepingute arv ning on näha maaklerite ettevaatliku optimismi ärikinnisvara üürituru elavnemise suhtes. Euribori langus kasvatab huvi ka ärikinnisvara ostmise vastu, mille mõju saab peagi näha ka tehingute statistikas.

Paljud büroohoonete arendusprojektid on veel ootel. Ehitusse lähevad täna pigem ühe üürnikuga ärihooned ning multifunktsionaalsed lao- ja tootmishooned, mis asuvad suuremate liiklussõlmede ja tugevate elupiirkondade lähistel, näiteks Tallinna ringtee läheduses Rae, Kiili või Saku vallas. Selle aasta kolme kvartali jooksul on Harjumaal valminud 105 tuhat ruutmeetrit laohooneid, mis ületab eelmise kuue aasta keskmist, 89 tuhat ruutmeetrit aastas 17% võrra. Neljanda kvartali andmete lisandumisel tulemus ilmselt veel paraneb.

Kinnisvaraturu jahenemine on kestnud juba kaks aastat, kuid majandusprognoosid viitavad ettevaatlikule elavnemisele, mis lisab turuosalistele optimismi rohkemate tehingute teostamiseks. Taastumine ei tule kiire ja lähikuud näitavad, kas ja kui mastaapselt suudavad euribori langus ja positiivsemad majandusuudised kinnisvaraturule uut hingamist anda.