Julia Linde: Kindlustunne kinnisvarasektoris on masendav ning maksutõus ennustab sektori stagnatsiooni

Nelja aastaga ahelkriisides kujunenud heitlik turukonjunktuur ongi saanud uueks normaalsuseks, mil kinnisvaraturg on jõudnud uuele madalamale platoole ja selle kiire pööramine endistesse kõrgustesse on ennatlik. Planeeritavad maksutõusud pidurdavad ehituse ja kinnisvaraturu taastumist veelgi ning võivad esile tuua maksude optimeerimise laineid.

Teises kvartalis vahetas Harjumaal omanikku kinnisvara väärtuses 682 miljonit eurot, mis on 166 miljoni ehk viiendiku võrra vähem kui aasta tagasi teises kvartalis. Võrreldes esimese kvartaliga oli see vaid 3,8% suurem, mis arvestades sesoonsust on üsna kehv tulemus. 

Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt toimus Harjumaal teises kvartalis kokku 4244 ostu-müügi tehingut, mis on 10,4% vähem kui aasta tagasi. Viimati oli teise kvartali tehingute arvult nii madal tulemus esimese koroonalaine ajal 2020. aastal ja enne seda viimati 2012. aastal. Selline nigel tulemus reeglina aktiivsel kevadisel ajal näitab, et ostjate kindlustunne on ülimadal. Potentsiaalsed ostjad on endiselt äraootaval positsioonil ja ei julge aktiivselt tehingusse minna. Tarbijate ja ettevõtete kindlustunne on endiselt kriisile omaselt masendav. Mõningane euribori ja kodulaenu intressimäära langus ei jõudnud avaldada oma positiivset mõju tehingute aktiivsusele. 

Korteriturg ei ole elavnenud, eramutel läheb paremini

Turu suurim ja likviidseim segment, korterite turg vajus käesoleva aasta teise kvartaliga veelgi enam põhja poole ja pikalt oodatud elavnemist ei ole saabunud. Harjumaal on teises kvartalis müüdud 2512 korterit, mis on viiendiku võrra vähem aastatagusest. Ka keskmine ruutmeetri hind on aastatagusest 3% võrra odavam: Harjumaal 2860  ja Tallinnas 3030 eurot. Korterite keskmine ruutmeetri hind on püsinud sarnasel tasemel väikeste kõikumistega juba alates 2022. aasta sügisest. Vastavalt Maa-ameti tehingute andmebaasile on teises kvartalis müüdud Tallinnas 251 uut korterit – mullu oli samas kvartalis esmamüüke pea kolm korda enam ehk 647. Esmamüügi korteri ruutmeetri hind, mis teises kvartalis oli 4198 eurot, on aastaga 7% kasvanud.

Erinevalt korteriturust on elumajade ostu-müügi turg aktiivsem. Teises kvartalis tehti Harjumaal 473 tehingut, mis on 12% rohkem kui aasta tagasi. Tehingute koguväärtus ulatus 108 miljoni euroni ja keskmine hind oli 228 500 eurot. Elamu keskmine ruutmeetrihind püsib samal tasemel võrreldes aastataguse ajaga ehk on hetkel 2071 eurot ruutmeetri kohta. Harjumaa elumajade pakkumine on kvartaliga samuti kasvanud, ületades pikaajalist keskmist 20% võrra, mis piirab hinnakasvu ka lähiajal.

Koduostjatel on endiselt rohkelt valikuvõimalusi ja aega. Korterite pakkumine (Tallinnas 4800, Harjumaal 6000 kuulutust) on eelmise kvartaliga võrreldes paisunud 16% võrra ja ületab pikaajalist keskmist. Arvestades, et näiteks juunis tehti Harjumaal 765 korteritehingut, kulub 6000 korteri realiseerimiseks sellise tempoga tervelt kaheksa kuud. Müügi kiirendamise võtmeks on järeleandmised hinnas.

Välisresidendid on teises kvartalis Harjumaal kinnisvara müünud 16 miljonit ja ostnud 17,7 miljoni euro eest, ehk saldo jäi 1,7 miljoniga plussi. Siiski pole välisresidentide tehingutel turule hetkel olulist mõju.

Korterite üüriturul on märgata leevendust, mis on enamasti sesoonse mõjuga ja pakkumiste arv on hakanud alates veebruarikuist tippu alanema. Juunis pakuti Tallinnas 1420 ja Harjumaal tervikuna 1570 üürikorterit (võrreldes veebruarikuise 2080 üüripakkumisega). Keskmine ruutmeetrihind, mis on Tallinnas 14 eurot ja Harjumaal 13,7 eurot ruutmeetrilt, on pöördunud taas kasvule, kuigi võrreldes tipphinnaga (14,7 €/m2) ei ole oma positsiooni taastanud. Üürileandjad kohtavad endiselt raskusi korterite väljaüürimisel ja pingutavad hoidmaks häid üürnikke. Suhtlemisel üürnikega on võtmetähtsusega üürileandja delikaatne diplomaatia ja hea hinna-kvaliteedisuhtega üüriteenus.

Planeeritavad maksumuudatused halvavad kinnisvarasektori

Korterite hindadest kiirem palgakasv parandab küll ajapikku korterite taskukohasust ja turuaktiivsust, kuid üleüldine kindlusetus mõjub rõhuvalt. Planeeritavad käibe- ja tulumaksu tõusud pärsivad turu taastumist oluliselt, tuues kaasa elanikkonna arvestava ostujõu ja kindlustunde languse. Uusarenduste summaarne 4% käibemaksu tõus on piisavalt tugeva jõuga, et mõjutada uute korterite ehitusturgu. Maksude muudatused toovad suure tõenäosusega kaasa ka anomaalseid kuid, mil maksude optimeerimise eesmärgil tuuakse osa tehinguid varasemaks. Teine osa lükatakse määramata tulevikku enda ostujõu paranemise või atraktiivsema maksukliima ootel. Sellest mõttest on allesjäänud 2024. aasta soodsama maksumääraga aeg tehingute teostamiseks hea.

Ärikinnisvara poolaasta ehitusmaht ületab kümnendi keskmist mahtu

Hoolimata ettevõtjate madalast kindlustundest taastamise väljavaadete osas, püsib äripindade üüriturg endiselt üsna stabiilne. Üüripakkumine on poole aastaga 15% võrra suurenenud, kuid jääb siiski pikaajalisele keskmisele alla. Äripindade üürihinnaindeksid on püsinud aastatagusega võrreldes samal tasemel, mis on tingitud üürisoodustustest vakantspindadele. Objektiti on olukord kirev: tugevate üürnike ja pikaajaliste lepingutega portfellides indekseeritakse üürihindu kuni 9,2% võrra (s.o. 2023. aasta THI) või lepingu lubatud maksimummääras (nt. 4-5%), samal ajal kui vähemnõutavate vakantsiga objektide puhul langetatakse üürihindu ja pakutakse üürisoodustusi, meelitamaks uusi üürnikke. Soodsam üür on tihti tulusam alternatiiv pikaleveninud vakantsile ja seeläbi suuremale üüritulu kadule. Ärakukkunud turunõudlus on kasvatanud vakantsi peamiselt vanemates hoonetes, ka uusarenduste täitmine võtab oluliselt pikema aja ja on jõuliseks väljakutseks ka kogenud maakleritele. 

Teises kvartalis on Harjumaal kasutusloa saanud 64 tuhat m2 laopinda, 24 tuhat m2 büroopinda ja 3,5 tuhat m2 kaubanduspinda. Poolaasta maht (69 tuhat m2 laopinda, 59 tuhat m2 büroopinda ja 6 tuhat m2 kaubanduspinda) ületab aastataguseid tulemusi. Käesoleva poolaastaga on ehitatud büroopindu 70%,  laopindu 65% ja kaubanduspindu 8% ulatuses 2015-2023.a. keskmisest aastamahust.  

Ärikinnisvara ehk statistikakeeles mitteeluhoonete müügitehinguid teostati teises kvartalis Harjumaal 74, maksumusega 61 miljonit eurot, mis on rahalises väärtuses 26% vähem aastatagusest ja 20% vähem kui esimeses kvartalis. Korteromanditest mitteeluruume on samuti teises kvartalis müüdud tavapärasest vähem – 17 miljoni euro väärtuses võrreldes aastataguse 36 miljoni euro väärtuses. Siin aga tuleb meeles pidada, et ärikinnisvara tehingute kvartaalsed erinevused võivad olla suured.

Hea aeg investeeringuteks neile, kes kannatavad järeltehingutega oodata

Hoonestamata maa ostu-müügi tehinguid tehti käesoleva aasta teises kvartalis Harjumaal 763, mis on 39% võrra rohkem kui eelmise aasta teises kvartalis. Tehingute koguväärtus kasvas aastatagusest ajast vaid 3,6% võrra ehk 73 miljoni euroni. Kinnisvaraturg tervikuna on endiselt ebakindel ja tegutseb aeglastel pööretel. Tehinguid teostatakse kaalutletult, hästi läbimõeldult, kindla vajaduse ja plaani olemasolul, seda nii eraisikute kui ka ettevõtjate poolt. Objekti valik ja läbirääkimised võivad kesta kaua, ostjad hetkel ei kiirusta. Keskkonna ebastabiilsuse ja asjaosaliste kindlustunde puudumise tõttu on osa tehingutest juba kaks aastat edasi lükkunud. Mängimine maksumääradega ja teiselt poolt nende optimeerimine võivad veel 2024. aastasse tuua aktiivsemaid kuid. Arvestades kavandatavaid maksumuudatusi tervikuna võtab kinnisvaraturu taastamine eeldatust pikemat aega ja turuaktiivsus jätkub pikemalt madalal tasemel.