Julia Linde: Korterite üldine hinnatase püsib hoolimata nõudluse vähenemisest paigal.

Esimeses kvartalis vahetas Harjumaal kinnisvara omanikku 656 miljoni euro väärtuses, mis ületab eelmise aasta sama perioodi tulemust 89 miljoni euro võrra ehk 15,7%. Samas võrreldes läinud aasta neljanda kvartaliga on tehingute koguväärtus langenud 6,8% võrra.

Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt toimus Harjumaal esimeses kvartalis kokku 3453 ostu-müügitehingut, mis on 4,6% vähem kui 2023. aasta esimeses ja 18,5% vähem kui 2023. aasta neljandas kvartalis. Viimati oli tehingute arv nii madal 12 aastat tagasi. Turult on praegu kadunud umbes kolmandik tehingute aktiivsusest, mis on otsene tagajärg kõrgetele euribori määradele ja üldisele majanduskonjunktuuri pessimismile.

Välisresidendid tegid esimeses kvartalis Harjumaal kokku 124 müügitehingut, mille koguväärtus oli 9,4 miljonit eurot. See moodustab marginaalse 2,9% tehingute koguarvust ja 1,4% nende koguväärtusest.

Võrreldes ostudega on välisresidendid müünud esimeses kvartalis 2,6 miljoni euro võrra rohkem, mis näitab nende viimaste aastate jooksul kasvanud investeeringute järkjärgulist realiseerimist. Siiski pole välisresidentide tehingutel turule olulist mõju.

Koduostjad saavad mõelda

Hetkel on kõige likviidsem turusegment korterite ost-müük. Esimeses kvartalis müüdi Harjumaal kokku 2296 korterit, mis on 89 korterit ehk 3,7% vähem kui aasta tagasi.

Keskmine korteritehingu hind jäi eelmise aastaga samale tasemele: 160 858 eurot, võrreldes 160 652 euroga. Harjumaal on keskmine ruutmeetri hind 2742 eurot ning mediaanhind 2642 eurot/m² on jäänud samaks võrreldes aastatagusega. Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind 2912 eurot ja mediaanhind 2731 eurot on samuti püsinud samal tasemel.

See tähendab, et korterite üldine hinnatase püsib hoolimata nõudluse vähenemisest paigal. Arvestades aastast inflatsiooni (2024 esimeses kvartalis 4,3%), võib öelda, et korterid on siiski veidi odavnenud, millega nende taskukohasus on kasvavate palkade taustal paranenud.

Kõrge euribori keskkond on söönud ligi viiendiku korteritehingute pikaajalisest keskmisest. Korterite hinna püsimine on suures osas eemaldanud turult spekulatiivseid tehinguid ning kõrge euriborikeskkond üürikorterite investoreid. See on koduostjatele andnud rohkem valikuvõimalusi ja aega, et teha parimaid tehinguid.

Korterite pakkumine – Tallinnas 4160, Harjumaal 5200 kuulutust – on võrreldes defitsiitse paari aasta taguse buumiperioodiga suurenenud tervelt kaks korda, kuid ülepakkumiseks seda veel nimetada ei saa. Hetkepakkumine jääb siiski pikaajalisest keskmisest 10% alla.

Üüriturg kahjumis

Elumajade ostu-müügitehinguid tehti Harjumaal esimeses kvartalis 289, mis on sama palju kui aasta tagasi. Tehingute koguväärtus ulatus 65 miljoni euroni, keskmine hind oli 225 213 eurot. Elamu keskmine ruutmeetrihind püsis aastataguse ajaga samal tasemel ehk 2091 eurot ruutmeetri kohta.

Harjumaa elumajade pakkumine on viimase aasta jooksul kahekordistunud, jõudes pikaajalise keskmiseni, mis tõenäoliselt piirab edaspidi hinnakasvu.

Löögi all on korterite üüriturg. Üürikorterite pakkumine on aastaga kasvanud ligi kolmandiku. Korterite üürihinnaindeks, 13,6 eurot ruutmeetri kohta, on eelmise aasta märtsiga samal tasemel, kuid võrreldes tipphinnaga, mis oli 14,7 eurot ruutmeetri kohta, on üürileandjad pidanud oma hinnasoove vähendama.

Korteromanikud ei ole suutnud kasvanud euriborist ja inflatsioonist tingitud kulude tõusu üürnikele edasi kanda. Lisaks võtab hetkel oluliselt kauem aega uue üürniku leidmine ning üürnike vahetumisel tekib omanikul vakantsikulu, mis vähendab tulusust veelgi.

Eesti Panga statistika kohaselt ei ole tähtajaks tasumata eluasemelaenu ja äriühingute laenude võlgade kasvu märgata, mistõttu ei ole turule tulnud massiliselt sundmüüke.

Ärikinnisvaras ülesmäge

Ärikinnisvara turg on märkimisväärselt teistsugune. Võrreldes 2022. aastaga tehti mitteeluhoonete müügitehinguid 2023. aastal Harjumaal 42% võrra väiksemas summas ehk kokku 308 tehingut koguväärtuses 229,2 miljonit eurot. Selle aasta esimene kvartal näitas ärituru aktiivsuse tõusu – Harjumaal tehti 83 mitteeluhoonete ostu-müügitehingut koguväärtuses 77,1 miljonit eurot, mis on rahaliselt 89% rohkem kui mullu neljandas kvartalis ja 110% rohkem kui aasta tagasi.

Korteromanditest mitteeluruume on samuti esimeses kvartalis müüdud tavapärasest rohkem ehk 99,3 miljoni euro väärtuses. Kogu 2023. aasta jooksul kokku müüdi samas segmendis 120,6 miljoni euro väärtuses. Tuleb meeles pidada, et ärikinnisvaratehingute kvartaalsed erinevused võivad olla suured, kuid jääme siiski äriturusegmendi tärkamise märkide suhtes optimistlikuks.

Äripindade üüriturg on näidanud suurt vastupidavust, arvestades ettevõtjate pessimismi majanduslanguse ja taastamise väljavaadete osas. Üüripakkumine on aastaga kümnendiku võrra suurenenud, kuid jääb siiski pikaajalisele keskmisele alla.

Äripindade üürihinnaindeksid on püsinud aastatagusega võrreldes Tallinnas samal tasemel ning vähesel määral, 1–3% langenud Tallinna lähivaldades, mis on tingitud üürisoodustustest vakantspindadele. Objektiti olukord varieerub – tugevate üürnike ja pikaajaliste lepingutega portfellides indekseeritakse üürihindu kuni 9,2% (s.o 2023. aasta THI), samal ajal kui vähem nõutavate objektide puhul, kus on suur vakants, langetatakse üürihindu ja pakutakse üürisoodustusi.

Ärakukkunud turunõudlus on kasvatanud vakantsi peamiselt vanemates hoonetes, kuid ka uusarenduste täitmine võtab oluliselt pikema aja. Oskuslik üüriobjekti juhtimine ja heade suhete hoidmine üürnikega on võtmetähtsusega nii headel kui halbadel aegadel.

Üldiselt võib öelda, et kinnisvaraturul on märgata mõningaid paranemise märke. Turuosalised on küll endiselt euribori langetamise ootel, kuid majanduses valitsev määramatus ja inflatsioonisurve on oluliselt vähenenud ning ettevõtjate majandususaldus tasapisi paranemas. Need tegurid loovad eeldused selleks, et 2024. aasta toob kinnisvaraturul rohkem tehinguid kui eelmisel aastal.