Julia Linde: kinnisvaraturu madalseis on võimalus eduka strateegia seadmiseks nii üürijale kui ka omanikule

Ülisüngel geopoliitilisel taustal ja juba üle nelja aastat kestnud kriiside ahel raputab jätkuvalt majandust ja ei tundu kaduvat ka lähiperspektiivis. Alates 2022. aasta juunist on intresside järsu tõusu ja muude faktorite mõjul vähenenud finatseerimine söönud ära viiendiku kinnisvara turust. Allesjäänud mahus turg küll toimib, kuid märksa aeglasemalt ja oma nüanssidega. 

Kinnisvaraturu taastamine näib hetkel võtvat rohkem aega, kui algselt loodeti. Märgatavat nõudluse taastumist ja turu kasvu oodatakse pigem 2024. aasta lõpust või 2025. aastast alates. Kinnisvaraturg toimib tsüklilise protsessina, kus igale segmendile on iseloomulikud omad edukad strateegiad. Investorite seas on levinud tõdemus, et õige aeg varade ostmiseks finants- või kinnisvaraturul on just siis, kui meeleolu turul on kõige mustem. Majandususalduindeks ja kindlustunde indikaatorid koos statistikaga on üle aasta aja olnud püsivalt negatiivsed. Olukorraga, mida muuta ei saa, tuleb leppida, ja seal, kus saaks, on otstarbekas tegutseda uue tõusu kindlustamiseks.

Viiendiku võrra taskukohasem kodu üür

Üürikorterite suureks paisuv pakkumine on jõudnud tagasi koroonapandeemia alguse ehk 2020-2021. aasta tasemele, mil piirangud kahandasid kiirelt ja halastamatult koos turismiga ka üüriturgu. Kui jätta kõrvale korterite üüriturul ekstreemne 2020. aasta, siis viimati nii suur üleliigne pakkumine oli 2010. aastal. Sellest tuleneb surve üürihindadele, mis on kohati madalamad kui 2022. aastal.  Eelmisel aastal kasvas Tallinnas keskmine üürihind vaid 1% võrra ja seda kõrges inflatsioonikeskkkonnas (2023. aasta keskmine THI 9,2%) ja omanike kõrgeks kasvanud finantskuludega (2023. aasta keskmine kuue kuu Euribor 3,65%). 

Kui võtame aluseks pikema perioodi, siis alates näiteks 2019. aasta detsembrist on Tallinna korterite keskmine üür kasvanud 13,9% võrra (13,9 eur/m2 vs 12,2 eur/m2). Sama ajaga kasvas keskmine palk  29,7% võrra ja inflatsioon 36,1%. 

Üürituru paradoks: üürnikud võidavad, üürileandjad kaotavad

Kui üürniku jaoks on kodu üür muutunud viimaste aastatega taskukohasemaks, siis kinnisvara omanike elu seevastu raskemaks. Kui järeleandmisi hinnas ei tehta, võtab üürniku leidmine nüüd kuni poolteist kuud, ning samal ajal sööb kallis pangalaen omaniku oodatud tulu. 

Investeerimine elukondlikku üürikinnisvarasse on hetkel vägagi mittepopulaarne. Näiteks Tallinna üürikorterite spekulatiivne tulusus on viimasel aastal olnud 5,5% ringis. Arvestades kasvanud laenuhinda ja vakantsikulusid, kogeb osa omanikke, et objekti omamine võib olla pigem kulukam kui kasulik. Objekti müük võib teatud olukordades tulla mõnele kinnisvaraportfellile aga kasuks.

Ärikinnisvara stabiilsem mänguruum

Vastupidiselt korterite üüriturule on äripindade pakkumine järjepidevalt kahanenud juba alates 2021. aastast ja on pikaajalisest keskmisest 30% maas, mistõttu väiksem pakkumine hoiab kriisi tingimustes hindu vähem löögi all. Aastaga on keskmine üürihind Tallinnas kasvanud 3,7% võrra ja Tallinna kõrvalvaldades 8,4% võrra, mis näitab ärikinnisvaraturu stabiilsemat olemust. Üürihinna kasvu taga on pikaajaliste üürilepingute indekseerimised ja uusarenduste kõrgema üürihinnaga pakkumine. 

Objektiti võib üürihinna indekseerimine oluliselt erineda: tugeva üürnike portfelliga konkurentsivõimeliste objektide puhul küündib hinnakasv tarbijahinne indeksi muutusemäärani (nt 2023.a THI 9,2%), samas kui kehvemad objektid kaotasid hinnas ja üüritulus (näiteks, kui mõne ankurüürniku kadumise tõttu tuli madalal turul või hooajal otsida uus üürnik). Omaniku jaoks on 2023. aasta järjestikku teine aasta, mil sai küsida keskmisest oluliselt kõrgema baasiga üürihinda ja objekti üüritulu rahavoo ning seeläbi ka objekti väärtust tõsta.

Majanduskonjunkruurist tingitud väga tagasihoidlik nõudlus oluliselt pikendab ja raskendab äripindade täitmist. Büroopindade vakants suurenes paari protsendipunkti võrra keskmiselt kuni 10%-ni ehk toimub teatud mõttes kannibalism, kus konkurentsivõimelised objektid meelitavad ligi üürnikke kehvema kvaliteedi ja hinna dimensiooniga objektidelt. Vanemates ja C-klassi büroohoonetes vakants suureneb veelgi. 

Uusarenduste väljakutsed

Uusarenduste puhul võtab hoone täitmine täna oluliselt pikema aja. Hoone valmisehitamise ajaks täistäituvusega objektid on pigem erand, kuigi neid on. Kohata võib ka vastupidiseid ekstreemseid näiteid, mil hoone valmimisest ka aasta möödumisel otsitakse üürnikke ikka veel. Nigel üürinõudlus on üks põhjus, miks elu- ja ärikondlike uusarendusi tuleb sel ja eeldatavasti ka järgmisel aastal oluliselt vähem. See asjaolu toob kaasa riski uute üüripindade puudujäägi tekkeks kaheaastases perspektiivis.

Teiseks põhjuseks on ehituse pangalaenuga finantseerimise raskused –  pangad hindavad hoonete ehitamise finantseerimist praeguses turuolukorras riskantseks. Näiteks soovivad pangad büroo- ja kaubandushoone puhul 75% täituvust üürilepingutega, mida on praktiliselt võimatu saavutada enne hoone ehituse algust ka aktiivsel turul, kuna suur osa üürnikest soovib lepingut sõlmida hoone ehitamise viimases etapis, mil hoone on peaaegu valmis. 

Kuidas ära kasutada soodsat üüriturgu? Võimalik strateegia üürnikele

Üürniku vaates on üüriturg hetkel väga soodne, mida tasuks ära kasutada, kaardistades oma hetke- ja lähitulevikuvajadused, hinnata jõukohast efektiivset üüri koos kõrvalkuludega ning otsida elu-, töö- või ärikeskkonna parendamise võimalusi kvaliteetseks või kvantitatiivseks upgrade`iks oluliselt juurde maksmata. Üüriturul on hetkel laialt levinud trend esimeste kuude üürisoodustuste näol. Ka korteriüüri puhul võib julgelt üürisoodustust küsida või vana üüritasemega saada luksuslikumat või kesksema asukohaga kodu. Asukoha valikul eriti just äriobjektide puhul on täna märksõnadeks üürnikevaheline ja kogukonna koostöö ning nende sünergia võib äris suureks abiks olla. Sellest ka üürnike koondumine kindla asukoha või kindla funktsiooniga äriparkidesse. 

Kas kriis kui võimalus? Strateegia ärikinnisvara omanikele

Omaniku vaates võib praeguses turuolukorras edukaks osutuda suuremate remonditööde, renoveerimiste ja parenduste ettevõtmine, ruumide ümberehitus vastavalt üürnike vajadustele (nt väiksemateks ühikuteks), mida on parem teostada just madala turuaktiivsuse ajal. Kinnisvara sihtotstarbe või ärisuuna ülevaatus või mitmekesistamine võib samuti osutuda kasulikuks. Kindlasti tasuks teostada üüriportfelli ülevaatus eesmärgiga hinnata üürihinna vastavust turuolukorrale, võrrelda objekti kõrvalkulusid konkureerivate pakkumistega, kaardistada võimalusi oma objekti konkurentsivõime tõstmiseks, vältimaks olukorda, kus maja jookseb tühjaks. 

Tallinna büroo- ja kaubanduspindade turul on juba tükk aega turuküllastumine ning uute pindade lisandumine käib läbi vakantsi suurenemise olemasolevates hoonetes. Iga kriis on võimalus ebaefektiivsusest vabanemiseks ehk oma vara, lepingute ja kohustuste üle vaatamiseks. Parimaid oste tehakse tihti just turu madalseisus, seega potentsiaaliga uute objektide otsinguteks tundub, et õige aeg on saabunud. Seda enam, et ärikinnisvara tootlused (yieldid) on viimase aastaga kasvanud 0,5-1,25 protsendipunkti võrra. Oodatava Euribori langusega aasta teises pooles hakkavad yieldid aga suunduma tagasi oma endistele tasemetele.