Analüütik: Turgu hoiab aktiivsena hinnatundlik ostja

Kas mäletate sellist olukorda kinnisvaraturul veel mõni aasta tagasi, mil sobiva kodu ostuotsus tuli teha ülikiiresti ning teha ülepakkuminegi, et mitte soovitust ilma jääda? Tihti broneeriti korter kuulutuse avaldamise esimestel tundidel ning osa objekte ei jõudnudki avalikule turule.

Sama toimub üllatuslikult ka praegu, kuid ainult ühes turusegmendis – kõige odavamas tüüpkorterite turuosas. Nõudlus remonti vajavate nõukogudeaegsete paneelmajade korterite järele Tallinnas ületab selgelt pakkumist. Ostjateks on peamiselt flippijad, kes mõne kuu pärast toovad turule nõutud toote – renoveeritud ja osaliselt möbleeritud korteri, mis oma hinnaklassilt jääb tavakodanikule kättesaadavaks. Keskklassi ostujõudlus on viimastel aastatel kannatada saanud ning ka 2025. aasta maksumuudatused mõjutavad seda negatiivselt. Seetõttu käib uusarenduste korterite hinnatase paljudele peredele üle jõu ning see unistus lükkub määramata tulevikku.

Veerandi võrra kasvanud korterite müügi kaks palet

Viimase aja tehingute statistika kinnitab seda trendi. Harjumaa korterite ostu-müügitehingute arv ulatus 2024. aastal 10 876-ni, mis on 1,5% vähem kui 2023. aastal. Harjumaa korterite ostu-müügitehingute koguväärtus ulatus 2024. aastal Harjumaal 1,824 miljardi euroni, mis on 2,8% vähem kui 2023. aastal. Seega oli üldine korterituru aktiivsus 2024. aastal madalam kui üle-eelmisel aastal ja ka hinnatase veidi vähenes. Läinud aasta teine pool oli siiski oluliselt aktiivsem kui algus. 

Ka selle aasta jaanuari andmed viitavad mõõdukalt heale turuaktiivsusele. Harjumaal tehti 896 korterite müügitehingut, mis on 25% rohkem kui aasta tagasi samal ajal. Mediaanhind on aastaga kasvanud 3,3% võrra 2 694 eur/m2-ni.

Kui vaadata tehingute struktuuri, avaldub hoopis teine pilt. Maa-ameti esma- ja järelmüügi tehingute statistika näitab, et Tallinnas müüdi 2024. aastal kokku 1 087 uut ehk esmamüügis olevat korterit võrreldes 1 943 uue korteriga 2023. aastal, mis tähendab aastaga 44% langust. Samal ajal oli järelturu korterite turg 2024. aastal 17% aktiivsem kui 2023. aastal. Tallinna esmamüügi korteri  keskmine hind oli 2024. aastal 274 000 eurot  ning keskmiseks ruutmeetri hinnaks kujunes 4 252 eurot. Tallinna järelmüügi korteri keskmiseks väärtuseks oli seevastu 152 000 eurot ja keskmiseks ruutmeetrihinnaks 2 819 eurot. 

Kui arvestada, et Tallinna brutokuupalga mediaaniks on 1926 eurot kuus (viimati saadava september 2024. aasta seisuga), siis kahe mediaanpalgaga leibkonna maksimaalne laenuvõimekus on 213 000 eur ja ühe mediaanpalgaga 107 000 eur. Seega kujundab praegust kinnisvaruturgu just hinnatundlik ostja. Uusarenduste turg ootab aga oma madalseisust välja rabelemist langeva euribori toel. Selle turuosa aktiviseerumist võib oodata pigem aasta keskpaigast, mil kõrge euribori ja üldise madala tarbija kindlustunde tõttu viimase paari aasta jooksul edasi lükatud ostuotsuseid hakatakse taas aktiivsemalt ellu viima langevate laenumaksete toel. Uusarenduste turu täielik taastumine võtab siiski veel aega.

Korteriturule olulist pööret kinnitab ka 2024. aasta septembris-oktoobris alanud kauaoodatud pakkumise vähenemine. Jaanuariks on Tallinna korterite kuulutuste arv langenud võrreldes oma tipuga 2024. aasta septembris tervelt 11% ehk 550 kuulutuse võrra.  Samal ajal on pakkumise hind kasvanud septembrist jaanuarini 3,8% võrra. Pakkumise vähenemine ja aktiivsem turg ennustavad peagi ka tehinguhindade kasvu, mis võiks sel aastal jääda vähemalt inflatsiooni tasemele.

Korterite üüriturg ei ole üürija poole kaldu enam kauaks

Tallinna korterite keskmine üürihind oli jaanuaris 14 eur/m2, mis tähendab aastaga vaid 2,2% kasvu ja jääb seega inflatsioonile alla. Üürnikel on endiselt hea aeg üürikorteri valikul ja hinna üle läbirääkimisel. Korterite üüripakkumine on hooajaliselt küll kasvanud, kuid positiivne on see, et selle talve pakkumine on madalam kui eelmisel aastal (võrdluseks, et jaanuaris 2024 oli Tallinnas 1814 üürikuulutust ja jaanuaris 2025 1553 üürikuulutust). Viimased paar aastat on üürikorterite omanikel olnud peaaegu võimatu üürihinda tõsta, kuid eelolev hooaeg annab lootust kauaoodatud üürihinna tõusuks.

Kinnisvaraturg liigub edasi keerulises tasakaalus. Hinnatundlikud ostjad hoiavad järelturgu aktiivsena, kuid kõrged uusarenduste hinnad ja maksutõusud mõjutavad ostujõudu. Uusarenduste turg ootab paremaid tingimusi, samas kui järelturu korterid leiavad kiiremini omaniku. Üüriturg võib lähikuudel elavneda, kuid jääb sõltuvaks nii üürnike võimalustest kui ka kinnisvarainvestorite otsustest. 2025. aasta toob kindlasti uusi väljakutseid, kuid ka võimalusi neile, kes oskavad turu dünaamikat mõista ja õigel hetkel tegutseda.