Tõus ja tardumus: mis tegelikult toimub Harjumaa kinnisvaraturul?

Harjumaa kinnisvaraturg on teises kvartalis näidanud mitmetahulist aktiivsust: tehingute arv ja koguväärtus on kasvanud, samas kui tarbijate meeleolud ja uusarenduste müük annavad endiselt põhjust muretsemiseks. Soodsamaks muutunud laenutingimused on ostutegevust ergutanud, ent ebakindlus hoiab osa ostjaid kõrvaltvaataja rollis. Erinevates turusegmentides on suundumused märgatavalt erinevad – mõnel pool ollakse tõusuteel, teisal vajatakse ergutust.

Teises kvartalis vahetas Harjumaal omanikku kinnisvara väärtuses 867 miljonit eurot, mis on 177 miljoni ehk veerandi võrra rohkem kui aasta tagasi teises kvartalis. Võrreldes esimese kvartaliga oli kasv 12% suurem, mis on ka sesoonsuse komponenti arvestades igati korralik tulemus. 

Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi kohaselt toimus Harjumaal teises kvartalis kokku 4536 ostu-müügi tehingut, mis on 6,3% enam kui aasta tagasi, kuid jääb pikaajalisele keskmisele 9% võrra alla. Euribori ja kodulaenu intressimäärade langus avaldab oma positiivset mõju tehingute aktiivsusele – teise kvartali lõpuks saavutas 6-kuu Euribor 2,05% taseme. Samas hoiab masendav tarbijate kindlustunne paljusid potentsiaalseid ostjaid endiselt kõrvalvaataja rollis. 

Korteriturg: järelturg hoiab tempot, uusarendused seisavad

Korterite turg, mis on turu suurim ja likviidseim segment, näitab tugevat aktiivsust, ületades pikaajalist teise kvartali keskmist 7,5% võrra: teises kvartalis müüdi Harjumaal 3025 korterit, mis on viiendiku võrra enam kui aasta tagasi ja 8% enam kui aasta esimeses kvartalis. Keskmine ruutmeetrihind Harjumaal oli 2890 eurot ja Tallinnas 3050 eurot – püsinud sarnasel tasemel väikeste kõikumistega juba alates 2022. aasta sügisest. Aktiivne on eeskätt järelturg.  Uusarendused seevastu seisavad – müügitempo on madal ning ostjad eelistavad pigem odavama lõpphinnaga järelturukortereid.Tallinnas müüdi teises kvartalis 274 uut korterit (mullu samas kvartalis 302). Esmamüügi korteri ruutmeetri hind, mis teises kvartalis oli 4536 eurot, on aastaga 6,6% kasvanud. 

Lühikese ajaga summaarselt nelja protsendipunkti võrra käibemaksu tõus, hulgalised maksumuudatused ja tarbija masendav kindlusetus mõjuvad uusarendustele endiselt rõhuvalt. Juulist rakendunud käibemaksutõusu teine etapp ei toonud kaasa isegi oodatavat elavnemist vahetult enne. Maksude optimeerimise eesmärgil on küll juunis registreeritud rohkem tehinguid (juunis 116, mais 73), kuid kvartaalne tulemus jäi alla isegi aastatagusele.

Pakkumise kasv ja ostjate võim

Turg on endiselt suuresti ostja poole kaldu. Korterite pakkumine (Tallinnas ~4820, Harjumaal ~6080 kuulutust) on eelmise kvartaliga võrreldes kasvanud 7% võrra ja ületab pikaajalist keskmist. Juuni korteritehingute arv (1022) näitab, et kogu pakkumise hüpoteetiliseks realiseerimiseks kuluks ligikaudu pool aastat.

Elamud ja maa: tagasihoidlikum aktiivsus

Elumajade turg oli korteriturust tagasihoidlikum. Harjumaal tehti teises kvartalis 469 tehingut, mis on kaheksa võrra vähem kui aasta tagasi. Tehingute koguväärtus ulatus 123 miljoni euroni ja keskmine hind oli 263 000 eurot. Elamute keskmine ruutmeetrihind kasvas aastataguse ajaga võrreldes 5% kuni 2170 eurot ruutmeetri kohta. Harjumaa majade pakkumine on kvartaliga samuti kasvanud, ületades pikaajalist keskmist viiendiku võrra.

Hoonestamata maa ostu-müügi tehinguid tehti käesoleva aasta teises kvartalis Harjumaal 465, mis on 39% võrra vähem kui eelmise aasta teises kvartalis, mil tehti 762 tehingut. Tehingute koguväärtus kasvas aastatagusest ajast 16% võrra ehk 84 miljoni euroni. 

Korterite üüriturg: pakkumine väheneb, kuid hinnad alles taastuvad

Korterite üüriturul on märgata mõningast leevenemist, kuigi turg on endiselt üürniku poole kaldu. Üürikorterite pakkumiste arv on hakanud alanema – juunis pakuti Tallinnas 1210 ja Harjumaal kokku 1380 üürikorterit (võrreldes jaanuarikuise 1710 üüripakkumisega). Keskmine ruutmeetrihind, mis on Tallinnas 14,3 eurot ja Harjumaal 13,9 eurot ruutmeetri kohta, on pöördunud kasvule, kuigi võrreldes tipphinnaga (14,7 €/m2) ei ole oma seisu taastanud. Aastaga on üürihinnad kasvanud napilt 2%. Üürileandjad pingutavad hoidmaks ja leidmaks häid üürnikke, mistõttu üüriepingute iga-aastane indekseerimine on muutunud mittekohustuslikuks tegevuseks. Üürnik on vägagi teadlik ja valiv parima hinna-kvaliteedisuhtega korteri otsingul. Üürileandjad tunnetavad tihedat konkurentsi.

Äripindade üüriturul on vakants ja hindade surve

Harjumaa ja Tallinna äripindade üüripakkumine on aastatagusega suurenenud 6% võrra. Ajalooliselt vaadatuna on äripindade üüripakkumine pikaajalisest keskmisest madalam, kuid nõudlus turul jääb nõrgaks. Vaatamata inflatsioonilisele keskkonnale on üürihinnaindeks püsinud väikeste kõikumistega kolm aastat alates 2022.aasta suvest kitsas koridoris 9,7-10,4 eur/m2. Üürihinnaindeks Harjumaal (9,9 €/m²) on langenud aastaga ligi 4%. Äripindade hinnaindeksi langus on märgiks, et äripindade vakants on muutunud turul laialdaseks ja pikaajaliseks probleemiks ning üürileandjad on astunud üle psühholoogilise piiri korrigeerimaks hindu allapoole.

Objektiti on olukord kirev – tugevate üürnike ja pikaajaliste lepingutega portfellides indekseeritakse üürihindu vastavalt lepingutingimustele, nt tarbijahinnaindeksi muutusele (2024. aasta THI 3,5%), samal ajal kui vähemnõutavate kõrge vakantsiga objektide puhul langetatakse üürihindu ja pakutakse üürisoodustusi, meelitamaks uusi üürnikke. Soodsam üür on tihti tulusam alternatiiv pikaleveninud vakantsile ja seeläbi suuremale üüritulu kadule. Mittepiisav turunõudlus on suurendanud vakantsi peamiselt vanemates hoonetes, kuid ka uueväärsetes hoonetes pikaajaliste lepingute tähtaja möödumisel võtab uute üürnike leidmine pikema aja – otsimisperiood pool kuni aasta on muutunud üsna tavapäraseks. 

Äripindade müük kasvab

Ärikinnisvara ehk statistikakeeles mitteeluhoonete müügitehinguid teostati teises kvartalis Harjumaal 120, maksumusega 113 miljonit eurot, mis on rahalises väärtuses 83% rohkem aastatagusest ja 19% rohkem kui esimeses kvartalis. Korteromanditest äripindasid on samuti teises kvartalis müüdud tavapärasest rohkem – 29 miljoni euro väärtuses võrreldes aastataguse 21,5 miljoni euro väärtuses. 

Kokkuvõte: ootuste ja võimaluste vahel

Ehkki tehingute numbrid näitavad elavnemist, ei ole kinnisvaraturg veel tasakaalus ning pea igas segmendis on omad kitsaskohad. Aktiivne korterite järelturg hoiab tehingute arvu üleval, samas kui esmamüügi korterite turg vajab turgutamist. Müügi- ja üüritehinguid kaalutakse põhjalikult, kindla vajaduse ja plaani olemasolul, seda nii eraisikute kui ka ettevõtjate poolt. Ostjate ja üürnike otsustusvõime (või pigem selle puudus) dikteerib turu rütmi, samas kui arendajad ja üürileandjad kohanevad uue reaalsusega. Edasine areng sõltub usalduse taastumisest ja majanduse laiemast käekäigust.