Harjumaa suur kinnisvaraportree: võimalused ja valupunktid

Harjumaa kinnisvaraturg peegeldab selgelt ettevõtjate ja tarbijate meeleolusid ning valmidust otsuseid langetada. 2025. aastal tehti Harjumaal 17 911 kinnisvara ostu-müügi tehingut koguväärtuses 3,409 miljardit eurot. Võrreldes 2024. aastaga kasvas tehingute arv 2,7% ja koguväärtus 0,6%. Kuigi kasvunumbrid pole suured, on trend siiski positiivne – ning arvestades maailmas valitsevat ebakindlust, on tõusev suund ise juba märkimisväärne. See viitab sellele, et turuosalised on endiselt valmis tehinguid tegema ning kinnisvaraturg toimib aktiivsemalt kui mõni aeg tagasi.

Kas 17 911 tehingut on palju või vähe? Võrdluseks – 2019. aastal, enne pandeemiat, tehti Harjumaal kokku 21 748 ostu-müügi tehingut. Pikaajaline keskmine jääb ligikaudu 18 900 tehingu juurde. Seega on turul veel piisavalt arenguruumi. 

Harjumaa kinnisvaraturg: korterite turg on ostjakeskne

Harjumaa kinnisvaraturg on korterite segmendis jätkuvalt kõige aktiivsem. Aasta jooksul tehti Harjumaal 11 903 korteri ostu-müügi tehingut, mis on 7% rohkem kui 2024. aastal. Tehingute koguväärtus ulatus 2,037 miljardi euroni, mis tähendab 6,7% kasvu. Keskmine tehinguhind oli 171 160 eurot – sisuliselt sama mis aasta varem. Korteri mediaanhinnaks kujunes 2 783 €/m², mis on 1,1% rohkem kui 2024.aastal. Kolm aastat püsinud stabiilne hinnatase koos kiire inflatsiooni taustal viitab tegelikult varjatud hinnakorrektsioonile, kus kinnisvara väärtus kohandub sissetulekute ja üldise hinnatasemega. 

Ostjate tugevamat positsiooni kinnitab ka pakkumis- ja tehinguhindade vahe. Kui 2019. aastal jäi see vahe keskmiselt 17% juurde, siis 2025. aastal juba 21%. See on osaliselt seletatav sellega, et rohkem müüakse järelturu kortereid, samas kui uusarenduste müügitempo on oluliselt aeglustunud. Ostuni ei jõua need korterid, mille hinnad on turu jaoks liiga kõrged või mille väärtus ei vasta ostjate ootustele. Ostjad on teadlikud ja oskavad Harjumaa tiheda konkurentsiga turul teha täpseid valikuid.

Tavapärase kriisitunnusena nähakse olukorda, kus korterite pakkumine ja müügitempo ületavad normtaseme. 2025. aastal oli Harjumaal keskmiselt 5 820 aktiivset kuulutust kuus, mis vastab pikaajalisele keskmisele tasemele. Arvestades aasta müügitempot, kuluks selle varu realiseerimiseks ligikaudu kuus kuud. See näitab, et turul valitseb jätkuvalt tasakaalustatud aktiivsus.

Uusarenduste väljakutsed

Järelturul saavad müüjad vajadusel hindu kiirelt kohandada. Uusarenduste puhul piirab aga paindlikkust omahind. Seetõttu on turul palju müümata uusi kortereid, mille hinnad on ostjate jaoks kõrged. Langust, mis viiks uute ja järelturu korterite hinnad teineteisele lähemale, praegu ei paista.

Maa- ja ruumiameti tehingustatistika kohaselt müüdi Tallinnas 2025. aastal 992 uut korterit keskmise hinnaga  4 456 eur/m². Võrreldes eelneva aastaga kallines ruutmeetrihind 2,8%, samal ajal kui tehingute arv vähenes aastaga 24%. Nende arvude taustal on selge, et ostjad ei ole valmis uute korterite eest küsitavat hinda maksma. Juba teist aastat järjest püsib esma- ja järelturu korterite hinnavahe 35% juures, samas kui 2021. aastal, mil müüdi 2 169 uut korterit, oli hinnavahe veel 27%. Uute korterite osakaal kogu korterite müügist on langenud keskmiselt 12%-ni, võrreldes 22%-ga 2021. aastal. On enam kui tõenäoline, et uusarendused jäävad turul veel mõneks ajaks ootele – kuni järelturu hinnad lähenevad uusarenduste tasemele või arendajad suudavad pakkuda atraktiivsemaid ja taskukohasemaid projekte. Alles siis võivad ka need ostjad, kes täna eelistavad flippitud või uueväärseid järelturukortereid, hakata kaaluma kallima uue korteri soetamist.

Elamuturg ja elamumaa: kasvu ja hinnasurve koosmõju

2025. aastal tehti Harjumaal 1 893 eluhoonetega hoonestatud maa ostu-müügi tehingut koguväärtuses 505 miljonit eurot. See tähendab 6,3% tehingute arvu ja 16,7% koguväärtuse kasvu. Keskmine tehinguhind oli 266 577 eurot. Mediaanhind elamute puhul ulatus 2 102 eur/m² ja suvilate puhul 1 804 eur/m².

Hoonestamata elamumaa tehinguid tehti 681, mis on 184 tehingu või 21% vähem kui aasta varem. Samas kasvas keskmine tehinguhind 37%, jõudes 150 907 euroni. Hinnakasvu ja vähenenud tehingute kombinatsioon viitab sellele, et turul napib odavamaid krunte, mis sunnib ostjaid valima kallimaid alternatiive. 

Üüriturg püsib üürniku kasuks

Korterite üüriturg on jätkuvalt üürniku poole kaldu. 2025. aasta jooksul ületas üüripakkumine pikaajalist keskmist ligi veerandi võrra. Uue üürniku leidmine võtab jätkuvalt aega, eriti juhul, kui üürileandja soovib olla valiv. Teadlikud üürnikud liiguvad julgemalt, peavad hinna üle läbirääkimisi ning sageli jääb lepingus sätestatud indekseerimine kokkuleppel rakendamata. Kuigi statistika näitab kerget tõusu – näiteks Tallinnas tõusis keskmine üürihind 2,5% ja ulatus detsembris 14,6 €/m² – on paljudel korteritel üürihinnad püsinud muutumatuna juba 3-4 aastat. See viitab turu inertsusele ja vajadusele tugeva nõudluse järele, et hinnad saaksid tõusta laiemalt.

Ärikinnisvara: jahtuv turg, valivad üürnikud

2025. aastal tehti Harjumaal 234 hoonestatud äri-, tootmis- ja segamaa tehingut koguväärtuses 368 miljonit eurot. Tehingute arv kasvas 5%, kuid koguväärtus langes 31%.  Hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaa tehingute arv langes 30% (152 tehingut), kuid väärtus kasvas 90%, ulatudes 137 miljoni euroni. Selline kontrast näitab, et kallimad arendusalad on turul endiselt nõutud. Ärikinnisvara turg on siiski veel suuresti ettevaatlik ja ootel. Objekte pakutakse aktiivselt, kuid ostuotsused viibivad, sest ostjad ja müüjad ei suuda hinnas kokkuleppele jõuda.

Ärikinnisvara üüriturg on vähese nõudluse tõttu samuti üürniku poole kaldu. Paljud üürilepingud lõppevad hinnakorrektsiooniga allapoole, kuna eelnev indekseerimine on viinud hinna turu tasemest ette. Üürileandjad pingutavad olemasolevate üürnike säilitamiseks ning püüavad leida asendajaid vakantsusesse jäänud pindadele. Konkurentsis püsimiseks tuleb arvestada turuhindadega.

Üürileandjate suurimaks väljakutseks on kasvanud vakantsus ärihoonetes ning sellele lisanduv üürihindade surve. Vakantsuse suurenemist olemasolevates pindades süvendab uusarenduste valmimine – üürnikud kolivad uutesse pindadesse, jättes vanemad ja vähemkonkurentsivõimelised hooned tühjaks. Kuna vakantsus jaguneb turul väga ebaühtlaselt, leiavad oma koha siiski ka tugevad ja läbimõeldud projektid, millele leidub huvilisi. 2025. aastal valmis Harjumaal üle 300 000 m² uut büroo-, kaubandus- ja laopinda – selgelt üle keskmise mahu.

Üürituru keerulisemal ajal tulevad teravalt esile iga hoone tugevused ja nõrkused, mistõttu mitmed hooned vajavad oma kontseptsiooni uuendamist või hinnamudeli ümberkujundamist. On peaaegu võimatu müüa (pool)tühja hoonet, mille äriline kontseptsioon enam ei toimi. Samas on see keskkond atraktiivne investoritele, kes otsivad soodsa hinnaga objekte, millel on potentsiaali väärtuse kasvuks. Seetõttu toimub ka keerulistes oludes valikuliselt ostu-müügitehinguid.

Harjumaa kinnisvaraturg 2026: mõõdukas kasv ja uus tasakaal

2026.aasta kinnisvaraturu arenguid toetavad alanenud intressimäärad, pangalaenude kättesaadavus ning sissetulekute kasv. Takistavaks teguriks on jätkuv geopoliitiline ebakindlus, mis mõjutab taustana kõiki eluvaldkondi. Samas on kriiside jada kujundanud inimestes teatud harjumuse – pidevalt muutuv ja kriisist kriisi kulgev keskkond on muutunud uueks normaalsuseks.

Eesti Pank prognoosib 2026. aastaks 3,6% SKP reaalkasvu ja 5,4% palgakasvu 2,9%-lise THI muutuse juures. Eesti Panga hinnangul saavad maksuküüru kaotamisest majapidamised kokku juurde ligikaudu 700 miljonit eurot aastas. Tarbija ja ehitussektori kindlustunde paranemine viimastel kuudel viitab lähenevale tarbimise ja investeerimisaktiivsuse kasvule. Konjunktuuriuuringud näitavad tulevikku suunatud ootustes väiksemat pessimismi. 

Kõik need tegurid toetavad kinnisvaraturu mõõdukat kasvu, mille tulemusel peaksid nii tehingute arv kui ka keskmised hinnad 2026. aastal tõusma. On üsna tavapärane, et majanduskasvu tingimustes liiguvad kinnisvarahinnad palgakasvuga samas taktis – seega võiks keskmine hinnatõus jääda 5% ümber. Uusarenduste turg muutub tõenäoliselt aktiivsemaks just odavamas hinnaklassis, kuna järelturu objektide hinnad hakkavad kerkima ja hinnavahe uute ning vanemate korterite vahel väheneb. Samas jääb uusarenduste turu täielik taastumine pigem hilisemaks. Korterite üüriturul aitab olukorda stabiliseerida nõudluse kasv ja pakkumise mõningane taandumine. See võimaldab üürihindadel jätkusuutlikult kasvada 3–4% ulatuses aastas. 

Kokkuvõttes peaks 2026. aastal Harjumaa kinnisvaraturg olema mõõdukalt optimistlik: rohkem tehinguid, stabiilne hinnakasv ja rahulik, kuid suunatud areng. Ostjate positsioon on tugev, kuid võimaluste aken ei pruugi igavesti püsida. Aasta 2026 võib kujuneda otsustavaks pöördepunktiks.

Restate tegutseb partnerina ärist koduni, aidates sul teha samme kindlalt ja teadlikult.
Võta meiega ühendust ja räägime läbi Sinu järgmise sammu.

Tutvu meie projektidega.