Harjumaa kinnisvaraturg pigistab ebakindlas keskkonnas välja maksimumi

Harjumaa kinnisvaraturg liigub 2026. aasta esimeses pooles ettevaatlikus, kuid siiski toimivas rütmis. Ettevõtjad ja tarbijad tegutsevad praegu lühikese prognoosihorisondiga. Makromajandusprognoose korrigeeritakse mõjurite kaootilisuse tõttu sagedasti ja piinlikkust tundmata, kuid mitte tõusu suunas. Ka lähivaates ei ole näha keskkonna stabiliseerumist, mistõttu jääb tegutsemiskeskkond püsimatuks.

Lühike prognoosihorisont hoiab turgu ettevaatlikuna

Kuigi kinnisvaraotsused on reeglina pikaajalise mõju ja eesmärgiga, muudab praegune keskkond kinnisvaraturu üsnagi tundlikuks ja volatiilseks. Seda näeme ka tehingute statistikas. 

Aasta esimese nelja kuuga tehti Harjumaal 5633 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtuses 1,113 miljardit eurot. Võrreldes 2025. aasta esimese nelja kuuga vähenes tehingute arv 142 tehingu võrra ehk 2,5%, kuid koguväärtus kasvas 1,8%. 

Objektiivselt tegutseme praegu turul, mille aktiivsus jääb pikaajalisest keskmisest ligikaudu kümnendiku võrra madalamaks. Subjektiivselt, arvestades kaootilist ja kriisidest mõjutatud väliskeskkonda, võib öelda, et hetketurg pigistab endast välja maksumumi ning toimib vägagi adekvaatselt ja suhteliselt aktiivselt.

Harjumaa kinnisvaraturg püsib järelturu toel aktiivne

Aasta esimese nelja kuu jooksul tehti Harjumaal 3710 korteri ostu-müügitehingut, mida on 173 tehingut või 4,5% vähem kui aasta tagasi samal perioodil. Tehingute koguväärtus ulatus 640 miljoni euroni, mis tähendab 4,2% kahanemist. Keskmine tehinguhind oli 172 519 eurot, mis on 537 eurot kõrgem kui aasta varem. 

Harjumaa korterite tehingute mediaanruutmeetrihinnaks kujunes 2846 €/m², mida on 2,3% rohkem kui aasta tagasi. Tallinna korterite tehingute mediaanhind oli 2899 €/m², näidates 1,7% aastast hinnatõusu. Hinnatõus jääb inflatsioonile ja sissetulekute kasvule alla, mis viitab jätkuvalt hinnakorrektsioonile, mille käigus kinnisvara väärtus kohandub sissetulekute ja üldise hinnatasemega. Ruutmeetrihind on püsinud enam-vähem üle kolme aasta väikses kõikumiskoridoris.

Uusarenduste turg püsib kõrge hinnataseme ja ostjate hinnatundlikkuse tõttu järelturust oluliselt passiivsem. Tallinna esmamüügi korterite keskmine hind lähenes 4600 €/m² tasemele. Järelmüügi korteri ruutmeetrihind on esmamüügi hinnast ligikaudu 36% madalam.

Aprillis oli Eesti suurimas kinnisvaraportaalis Harjumaal 5681 aktiivset korteri müügikuulutust. Aprillikuu müügitempo juures tähendas see 5,7 müügikuud, vastates jätkuvalt tasakaalustatud ja keskmise aktiivsusega turu tasemele.

Elamute ja elamumaa turu aktiivsus vähenes

2026. aasta esimese nelja kuuga tehti Harjumaal 526 eluhoonetega hoonestatud maa ostu-müügitehingut koguväärtuses 146 miljonit eurot. See tähendab 2,8% tehingute arvu ja 6,7% koguväärtuse kahanemist. Keskmine tehinguhind oli 277 047 eurot. Mediaanhind elamute puhul ulatus 2202 eur/m² ja suvilate puhul 1 538 eur/m².

Hoonestamata elamumaa tehinguid tehti Harjumaal nelja kuuga 207, samas kui aasta tagasi samal perioodil 217 tehingut. Keskmine tehinguhind langes 15%, jõudes 136 645 euroni. Vähenenud tehingute arvu ja hinnalanguse kombinatsioon viitab sellele, et turul napib aktiivsust. 

Üüriturg pakub laialdast valikut ja paidlikkust

Korterite üüriturg on jätkuvalt üürniku poole kaldu. Üüripakkumine kasvas aastaga veelgi ja ületab nüüdseks pikaajalist keskmist enam kui kolmandiku võrra. Kuulutuste statistika näitab samas kerget üürihinna tõusu. Näiteks Tallinnas tõusis keskmine üürihind aastaga 3,6% ja ulatus aprillis 14,5 €/m².

Ärikinnisvara turg otsib kasvuvõimalusi

2026. aasta esimese nelja kuuga tehti Harjumaal 47 hoonestatud äri-, tootmis- ja segamaa tehingut koguväärtuses 120 miljonit eurot. Tehingute arv vähenes aastaga 35% ja koguväärtus langes 4%.  

Hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaa tehingute arv kasvas samal ajal 6%, ulatudes 52 tehinguni, ning koguväärtus kasvas 27%, jõudes 38 miljoni euroni. Selline kontrast näitab, et ärikinnisvara turg on suuresti jätkuvalt ettevaatlik ja ootel. Objekte pakutakse aktiivselt, kuid ostuotsused viibivad, sest ostjad ja müüjad ei suuda hinnas kokkuleppele jõuda: ostjad kaaluvad riske üha konservatiivsemalt, müüjad viitavad objekti kasvupotentsiaalile.

Ärikinnisvara üüriturg on vähese nõudluse tõttu samuti üürniku poole kaldu. Keskmine hinnaindeks, mis oli aprillis 10,3 €/m², püsib Tallinnas juba neljandat aastat järjest väikeste kõikumistega vahemikus 10,3-10,8 €/m². Paljud üürilepingud lõpevad hinnakorrektsiooniga allapoole, kuna varasem indekseerimine on viinud hinna turutasemest ette. Üürileandjad pingutavad olemasolevate üürnike säilitamise nimel ning püüavad meelitada konkurentidelt üürnikke vakantsesse jäänud pindadele. e investoritele, kes otsivad soodsa hinnaga objekte, millel on potentsiaali väärtuse kasvuks. Seetõttu toimub ka keerulistes oludes valikuliselt ostu-müügitehinguid.

Harjumaa kinnisvaraturg liigub vajaduspõhiste ostuotsuste rütmis

Harjumaa kinnisvaraturg liigub praegu vajaduspõhiste ostuotsuste rütmis. Praegune ostja ootab justkui vajaliku tehingu tegemiseks sobivat võimaluste ajaakent, mil makromajanduslikud või geopoliitilised uudised ei vähendaks kindlustunnet määrani, kus vajalikust tehingust loobutakse täielikult. Kinnisvaraturu reaalsus on vajaduspõhised ostuotsused volatiilses keskkonnas: turg ei ole peatunud ja pigistab endast maksimumi. Ostjad ja müüjad kohanevad lühema nähtavusega tururütmiga. 

Restate tegutseb partnerina ärist koduni, aidates sul teha samme kindlalt ja teadlikult.
Võta meiega ühendust ja räägime läbi Sinu järgmise sammu.

Tutvu meie projektidega.