Kuidas kinnisvara tsüklit lugeda: ostja võimaluste aken on avatud

Harjumaa kinnisvaraturg on naasemas mõõduka kasvu faasi. Tehinguid tehakse üha julgemalt, pakkumine kahaneb ning üürid pööravad pärast pikka pausi taas tõusule. See kombinatsioon tähendab, et taastuv turg pakub ostjatele ja investoritele akna, kus hinnad pole veel uuesti kiires tõusus, kuid valik on endiselt lai, kirjutab Restate’i kinnisvaraanalüütik Julia Linde.

Harjumaa kinnisvaraturg jätkas kolmandas kvartalis mõõduka aktiivsusega. Tehingute arv ja koguväärtus kasvasid, mis kinnitab juba mitmendat kvartalit kestvat ostujulguse taastumist. Kolmandas kvartalis vahetas Harjumaal omanikku kinnisvara väärtuses 848 miljonit eurot, mis on 70 miljonit ehk 9% enam kui aasta tagasi samal ajal. Võrreldes teise kvartaliga oli kogusumma 20 miljonit ehk 2% väiksem. Maa- ja ruumiameti andmetel sõlmiti Harjumaal kolmandas kvartalis 4 586 ostu-müügi tehingut — 3,5% rohkem kui aasta tagasi, kuid 5,1% alla pikaajalise keskmise.

“Julgus osta”: miks taastumisfaasis on eelis ostjal

Taastumisfaasis, mil turg on veel ettevaatlik ja hinnad pole jõudsalt kerkima hakanud, on mõistlik strateegia allahinnatud objektide ost. Ostjate turg tähendab laiemat valikut, mõõdukat tingimisruumi ja madalamat sisenemishinda enne järgmisi hinnatõuse. Kinnisvaraturu hinnatõusu hakkavad edaspidi toetama üle keskmise inflatsioon, taastuv majanduskasv, palgakasv, ehituse kallinemine (sh Põhja-Euroopa ja Ukraina ehitusvajadus) ning stabiliseerunud Euribor, mis parandab ostude finantseerimise tingimusi. Tehingute statistika kinnitab klassikalist maakleriväidet: praegu on ostuks soodne hetk.

Harjumaa kinnisvaraturg: uusarenduse unistus vs järelturu reaalsus

Korterite turg — suurim ja likviidseim segment — oli kolmandas kvartalis pikaajalisest keskmisest 8,4% aktiivsem. Harjumaal müüdi 3 051 korterit, mis on 4,8% ehk 140 korterit rohkem kui mullu samal ajal. Keskmine ruutmeetrihind oli Harjumaal 2 849 €/m² ja Tallinnas 3 008 €/m²; see tase on väikeste kõikumistega püsinud alates 2022. aasta sügisest.

Viimaste aastate inflatsiooniralli ja elukalliduse kasvu mõjul on toimunud muutus tarbijate ostueelistustes:  soov on uusarendus, jõukohane on sageli järelturg. Kui uute korterite osakaal Tallinnas oli 2021. aastal 22% ja 2022. aastal ligi 27%, siis tänavu vaid 11,5% — uusarenduse ostjaid on vähemalt poole võrra vähem.

Tallinna järelmüügi keskmiseks ruutmeetri hinnaks oli kolmandas kvartalis 2 905 eurot ja uusarenduse esmamüügis 4 444 eurot – 35% hinnavahe (2022. aastal oli vahe 21%, vastavalt 2 738 ja 3 444 €/m²). Kuna uusarenduste hinnad on nõrga nõudluse ja tugeva konkurentsi tingimustes pigem kulupõhised ja marginaalid tagasihoidlikud, liigub majanduse elavnedes järelturu hind kiiremini uusarendusele lähemale. See on üks tugevaid argumente praegu ostu kaaluda.

Pakkumine ja müügiperiood vähenevad

Korterite müügipakkumine (4 670 kuulutust Tallinnas ja 5 900 Harjumaal) on kahanemas: -2% võrreldes teise kvartaliga ja –5% võrreldes 2024. aasta kolmanda kvartaliga. Kui hoida septembri tehingutempot (1 122 tehingut/kuu), kuluks kogu pakkumise hüpoteetiliseks realiseerimiseks ligi 5,2 kuud. Müügiperioodi lühenemine on ostuotsuseid julgustav signaal.

Majad ja krundid: stabiilne tugi korteriturule

Elumajade turg oli korteriturust tagasihoidlikum, kuid püsivalt aktiivne. Harjumaal tehti kolmandas kvartalis 548 tehingut, mis on 26 võrra rohkem kui aasta tagasi ja 78 rohkem kui teises kvartalis. Tehingute koguväärtus ulatus 138 miljoni euroni ja tehingu keskmiseks hinnaks kujunes 252 000 eurot. Elamute keskmine ruutmeetrihind oli 2 050 €/m², mis on aastaga –1,2%. Pakkumine püsib ligikaudu varasemal tasemel (u 2 350 kuulutust) ning ületab pikaajalist keskmist umbes viiendiku võrra.

Hoonestamata elamumaa ostu-müügi tehinguid tehti kolmandas kvartalis Harjumaal 178 ehk 2 võrra vähem kui mullu samal ajal, kuid 22 võrra rohkem kui teises kvartalis. Tehingute koguväärtus kasvas aastaga 33,8% ja ulatus 25,6 miljoni euroni. Harju maakonna keskmiseks elamumaa ruutmeetrihinnaks oli 82 eurot.

Üürituru pööre: millal tasub lukustada hind?

Keskmine üürihind pöördus kasvule: Tallinnas 14,6 €/m² ja Harjumaal 14,2 €/m², mis on aastaga +2,8%. Pakkumiste arv väheneb – septembris 1440 üürikorteri pakkumist Tallinnas ja kokku 1610 Harjumaal. Valik on endiselt lai ja üürniku kasuks, kuid dünaamika on hakanud liikuma üürileandjale soodsamaks. 

Turu hetkeseis on rahulikult konstruktivne ning on sisenemas uude, stabiilsemasse kasvufaasi. See on hea aeg ringi vaadata ja vajaduspõhiselt teha otsus nii ostu kui ka üüri kasuks. Kui eesmärk on kodu või investeering enne laiemat hinnakiirenemist, siis praegune kombinatsioon – mõõdukas hinnatase, kahanev pakkumine, toetav finantseerimine ja peagi tõusev üüriturg – annab ostjale selge ajasignaali. Hoolikas valik ja tugev eeltöö võivad selle tsükli alguses luua pikaajalise hinnavõidu.