Kuidas ettevõtted kasutavad ebastabiilsust ära: Sale & Leaseback ja Built-to-Suit mudelid

Suvel 2025 näitab Eesti majandus ettevaatlikku taastumist pärast langusperioodi: 2024. aastal kahanes SKP 0,3%, kuid 2025. aastaks prognoositakse umbes 1,1% kasvu. Samal ajal püsib inflatsioon 3,8–4,4% tasemel, mida süvendavad maksupoliitika muudatused.

Alates 1. juulist 2025 tõusis käibemaksu standardmäär 22%-lt 24%-le (KPMG, Fitch Ratings). See otsus tulenes vajadusest suurendada riigieelarve tulubaasi ja rahastada kasvavaid kaitsekulutusi, kuid avaldab juba otsest mõju elukallidusele ja ettevõtete planeerimisele.

Sellises olukorras võtavad just väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted järjest ettevaatlikuma hoiaku, kui jutuks tuleb kolimine, rendipinna suurendamine või investeeringud tootmisesse ja ärikinnisvarasse. Läbirääkimistel kõlab sageli: „Uued maksud jõustusid – ootame veidi“, „Vaatame sügisel“, „Ehk talvel või järgmise aasta alguses“. Paljud ettevõtted ütlevad otse: „Praegu on segased ja ettearvamatud ajad, puudub kindlustunne“. Väikeettevõtted eelistavad võtta pausi – hinnata üldist turuolukorda, müügitulemusi ja maksukeskkonna muutusi, enne kui langetavad tõsisemaid otsuseid laienemise, arendamise või isegi ellujäämise osas.

Igas majandustsükli faasis — olgu see langus või kasv — on nii kaotajaid kui ka võitjaid. Mõned külmutavad plaanid ja „ootavad sügist“, samal ajal kui teised kasutavad ebakindlust kui võimaluste akent. Just sellistest võitjatest me räägimegi — ettevõtetest, kes ei kohandu mitte lihtsalt muutustega, vaid leiavad neis kasvupotentsiaali, lahendusi ja pikaajalisi eeliseid.

Need on ettevõtted, kes on kas ette valmistanud end keerulisemateks aegadeks või kasutavad olukorda strateegilisteks ümberkorraldusteks – üüristrateegiate ümberhindamiseks, bilansi tugevdamiseks, riskide hajutamiseks või uute tootmisahelate käivitamiseks.

Sale & Leaseback – kapital vabaneb, äritegevus jätkub

Üheks mudeliks, mida ettevõtted järjest sagedamini kasutavad, on Sale & Leaseback.
Lihtsalt öeldes: suurettevõte, kellele kuulub tootmis- või ärikinnisvara, võib selle müüa investeerimisfondile või arendajale. Nii vabastatakse oluline hulk kapitali, mida saab suunata põhitegevusse – seadmete uuendamisse, kaubakäibe kasvatamisse, kliendibaasi laiendamisse või uutele turgudele sisenemisse.

Ettevõte ise jääb hoone pikaajaliseks üürnikuks ning jätkab tegevust tuttavas keskkonnas — nüüd lihtsalt rendilepingu alusel. Selline lähenemine aitab säilitada operatiivset järjepidevust ja vähendab riske, mis kaasnevad ärilise ümberkolimisega.

Built-to-Suit – madalama hinnaga valmis tulevikuks

Teiseks lahenduseks, mis muutub samuti üha populaarsemaks, on Built-to-Suit — spetsiaalselt konkreetsele üürnikule projekteeritud ja rajatud kinnisvara.

Just majandusliku ebastabiilsuse ajal, mil väikeettevõtted seisavad silmitsi stagnatsiooni või ebakindlusega, kasutavad suurettevõtted hetke positsioonide kindlustamiseks ja tulevikukasvuks valmistumiseks. Nad käivitavad investeerimisprojekte, kasutades ära soodsaid turutingimusi: ehitusmaterjalide hinnalangust, peatöövõtu odavnemist ja teenusepakkujate valmidust pakkuda allahindlusi tellimuste vähesuse tingimustes.

See võimaldab projekte ellu viia madalamate investeerimiskuludega. Kui turg taastub ja nõudlus kasvab, tõusevad paratamatult hinnad — nii ehituses kui ka valmisobjektide turul.
Ettevõtted, kes tegid investeeringud varem, on paremas positsioonis: nad toovad turule oma toote või teenuse, mille tootmiskulu on madalam tänu soodsatele sisenditele. See annab neile võimaluse pakkuda turuhinnaga lahendust, teenides kõrgemat tootlust.

Samas alustavad väikeettevõtted investeerimist alles siis, kui turg juba soojeneb — ja seda juba kõrgemate hindadega, kaotades võimaluse soodsaks sisenemiseks.

Sellises olukorras süveneb lõhe suurte ja väikeste vahel. Kui väikeettevõtted ootavad ja lükkavad otsuseid edasi, siis suurettevõtted fikseerivad maa, lepivad kokku ehitajatega ja loovad aluse tulevastele projektidele. Aasta–paari pärast on nemad need, kes määravad üüritingimused, kontrollivad logistikakeskusi ja toovad turule kallima, kuid optimaalselt üles ehitatud lahenduse.

Me näeme seda praktikas juba täna. Enamik logistika- ja tootmisprojekte 2024–2025 sõlmitakse rahvusvaheliste või suurte ettevõtetega. Kohalikud väikesed ja keskmise suurusega firmad seevastu võtavad sageli ooteasendi – ja jäävad ilma hetkevõimalusest.

Miks need mudelid töötavad – ja miks meie nendega tegeleme

Sale & Leaseback ja Built-to-Suit ei ole moevoolud. Need on tööriistad, mis aitavad ettevõtetel lahendada strateegilisi vajadusi:

• vabastada kapitali, ilma et katkeks igapäevane töö,
• valmistuda kasvuks ebakindlas majanduskeskkonnas,
• vähendada riske, mis kaasnevad kinnisvara omamisega,
• optimeerida maksukoormust,
• keskenduda põhitegevusele, mitte hoonete haldamisele.

Meie meeskond tegeleb nende lahendustega igapäevaselt:
— me struktureerime Sale & Leaseback tehinguid kinnisvaraomanike ja institutsionaalsete investorite vahel,
— viime ellu Built-to-Suit projekte alates maa valikust kuni hoone valmimiseni ja pikaajalise üürilepinguni.

Me mõistame, et igal ettevõttel on oma eripärad — tempo, tsüklid, valdkondlikud standardid. Seetõttu töötame alati kohandatult. Vahel oleme tehingu koordinaator, vahel investor või arendaja, vahel partner, kes aitab üles ehitada kogu lahenduse arhitektuuri.

Sale & Leaseback ja Built-to-Suit on kinnistanud end nende ettevõtete strateegias, kes eelistavad olla ennetavad, mitte reageerivad.
Eriti ajal, mil turg kõikub ja otsused nõuavad paindlikkust, täpset arvestust ja pikaajalist vaadet.

Tänasel turul ei võida mitte see, kes rohkem riskib — vaid see, kes alustab ettevalmistustega varem.
Ja Sale & Leaseback ning Built-to-Suit on just need mudelid, mis aitavad valmistuda süsteemselt.

Aleks Verner / Restate kinnisvaraarenduste projektijuht