Mida peab teadma üürihinna indekseerimisest?

Üürihinna indekseerimine on ärikinnisvara üürilepingutes oluline osa, mille eesmärk on reguleerida üürihinna muutumist lepingu kehtivuse ajal. Indekseerimine kaitseb kinnisvaraomanikke inflatsiooni mõjude eest ning aitab üürnikel paremini planeerida pikaajalisi kulusid.

Indekseerimine tähendab, et üürihind ei jää aastateks muutumatuks, vaid seda korrigeeritakse näiteks kord aastas kokkulepitud reegli alusel. Põhjuseks on asjaolu, et aja jooksul muutuvad paljud kulud – alates elektrist ja kütusest kuni tööjõukuludeni välja. Kui kinnisvaraomanik ei saa üüri hinda kohandada, võib juhtuda, et ta peab hoonet haldama miinusega või ei suuda tagada selle korrashoidu. Ilma indekseerimiseta väheneb omanikutulu reaalväärtus: raha, mida omanik üürist saab, ostab tulevikus lihtsalt vähem kui varem. Pikemas vaates toob see kaasa investeerimisvõime vähenemise ja võib mõjutada otseselt ka vara kvaliteeti.

Üldjuhul rakendatakse indekseerimist kord aastas, kasutades selleks kas Eesti Statistikaameti poolt arvestatud möödunud aasta tarbijahinnaindeksit (THI) (Statistikaamet, 2025) või kindlat üürilepingu sõlmimisel kokkulepitud protsentuaalset tõusu. Esimesel aastal reeglina indekseerimist ei rakendata, samuti saavad omanik ja üürnik kokku leppida madalama indekseerimise ekstreemsetes olukordades. Indekseerimise põhiline eesmärk on hoida üüritasud kooskõlas inflatsiooni ja turuolukorraga.

Iga äripinna üürnik peaks mõistma indekseerimise põhimõtteid, sest sellest sõltub otseselt ettevõtte pikaajalise üürisuhte kulustruktuur ja rahavoogude juhtimine.

Turul kasutatakse peamiselt järgnevaid indekseerimismudeleid:

• THI: Üürihind korrigeeritakse täpselt vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele. See tähendab, et üür võib nii tõusta kui langeda sõltuvalt möödunud aasta THI tasemest.
• Segamudel (nt 3% kuni THI või THI kuid mitte rohkem kui 10%): Üürihinna tõus rakendub kas THI järgi või minimaalse/maksimaalse protsendi alusel, olenevalt sellest, kumb on suurem.
• THI ja minimaalne–maksimaalne vahemik (nt 3% kuni 6%): Üürihinda arvestatakse vastavalt THI-le kuid kokkulepitud vahemikus. Üürihind tõuseb minimaalselt (näiteks 3%), kuid mitte rohkem kui maksimaalselt (näiteks 6%), mis kaitseb üürnikku äärmusliku inflatsiooni eest ja tagab omanikule minimaalse kasvu ka madala inflatsiooni perioodidel.
• Fikseeritud protsent (nt 4%): Üürihind suureneb igal aastal fikseeritud protsendi võrra sõltumata tegelikust inflatsioonist, pakkudes sellega üürnikule maksimaalset prognoositavust.

Näiteks on välja toodud võrdlus, kuidas eespool kirjeldatud erinevad valikud pikaajaliselt (10a vs 15a) mõjutavad üürihinda.

Ilmneb, et indekseerimismudeli valik mõjutab märkimisväärselt ettevõtte pikaajalisi kulusid, mistõttu on oluline teha läbimõeldud valik.

Üürnik peaks lepingut sõlmides alati selgelt mõistma järgmisi punkte:

• Indekseerimise põhimõte ja kuidas selle arvestuse mehhanism on lepingus sõnastatud?
• Millised on indekseerimise minimaalne ja maksimaalne määr?
• Millal toimub indekseerimine ja kuidas sellest teavitatakse?
• Millised kulud alluvad indekseerimisele (ainult baashind või ka lisatasud)?

Üürileandjale tagab indekseerimine vara väärtuse säilimise ning kaitse inflatsiooniriskide vastu. Indekseerimise õige rakendamine aitab vältida ka suuri üürihindade hüppeid, mis võivad viia üürnike rahulolematuse või lahkumiseni. Näiteks 2022. aastal oli THI 19,4%, mis andis fikseerimata indekseerimisega lepingute puhul üürileandjatele õiguse üürihindu märgatavalt tõsta. Praktikas aga arvestasid paljud omanikud üürnike olukorraga ja piirdusid mõõdukamate hinnatõusudega. Läbimõeldud indekseerimispoliitika loob seega stabiilse ja pikaajalise suhte üürnikega ning hoiab vara atraktiivsena turul.

Oluline on jälgida, et indekseerimise tingimused oleksid selged, läbipaistvad ja arusaadavad kõigile osapooltele. Õiglase indekseerimise eelduseks on see, et üürileping kajastaks adekvaatselt nii turuolukorda kui ka osapoolte vajadusi, tagades stabiilsuse ja rahulolu mõlemale poolele. Meiepoolne soovitus üürnikele on kaaluda maksimaalse indekseerimise fikseerimist, et vältida ootamatut kulude tõusmist.Kui vajate täiendavat nõu või soovite hinnata oma tingimusi professionaalse pilguga, võtke julgelt ühendust – aitame leida parima lahenduse Teie ärile.

Roomet Ots / Restate ärikinnisvara konsultant